11.09.2024
Ihr News-Update für die erfolgreiche
Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt wieder
Gute Nachrichten vom Immobilienmarkt: Das Interesse an Wohnimmobilien zum Kauf ist gegenüber dem Vorjahr wieder leicht gestiegen. Auch das Angebot am Markt hat zugenommen.
Laut einer Umfrage von des Maklerhauses Von Poll Immobilien im Juli 2024 erholt sich der Wohnimmobilienmarkt langsam, nachdem er 2022 eingebrochen war. Rund 68 Prozent der befragten Experten berichteten von einer leicht gestiegenen Nachfrage, während 9 Prozent sogar einen starken Anstieg sahen. Gleichzeitig nahm das Angebot an Immobilien zu: 27 Prozent sehen eine starke Zunahme, über die Hälfte der Befragten (52 Prozent) registrieren einen leichten Anstieg. Die Vermarktungsdauer variiert regional stark: In einigen Regionen hat sie sich verlängert, in anderen hingegen verkürzt. Insgesamt würden sich laut Von Poll Immobilien die Kenngrößen auf dem Immobilienmarkt langsam stabilisieren.
Banken ziehen sich aus der Finanzierung von Immobilienprojekten zurück
Immer mehr deutsche Banken ziehen sich aus der Finanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen zurück. Einer Studie zufolge hat sich das Volumen der gewährten Finanzierungen innerhalb eines Jahres beinahe halbiert.
Deutsche Banken haben sich stark aus der Finanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen zurückgezogen, wie eine Studie der Universität Regensburg zeigt. Das Volumen dieser Finanzierungen sank von 7,7 Milliarden im Jahr 2022 auf 4,2 Milliarden Euro im vergangenen Jahr. Gleichzeitig reduzierten die Banken ihr Loan-to-Value-Verhältnis (Beleihungsauslauf) auf 64 Prozent, was 10 Prozentpunkte weniger sind als im Jahr 2013. Die gestiegenen Zinsen und sinkenden Immobilienbewertungen belasten insbesondere Projektentwickler, was zu zahlreichen Insolvenzen führte. Für 2023 erwarten die meisten Banken ein stagnierendes oder negatives Wachstum im Immobilienkreditgeschäft.
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So negativ beeinflussen Mietregulierungen den Mietmarkt
Die angespannte Wohnungssituation in Großstädten liegt auch an den strengen Mietpreisregulierungen. Das zeigt eine aktuelle Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln. Auch die Auswirkungen eines potenziellen Mietendeckels wurden untersucht. Die Folgen wären verheerend.
Strenge Mietpreisregulierungen führen langfristig zu unerwünschten Effekten, wie einem Rückgang des Wohnungsangebots oder weniger Investitionen in Modernisierungen, so die IW-Studie. Besonders durch die Mietpreisbremse und Kappungsgrenze werden Investitionen geschwächt, was sich negativ auf den Gebäudebestand und Klimaschutz auswirkt. Zudem steigt der Unterschied zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten, was zu einer geringeren Mobilität auf dem Wohnungsmarkt führt. In Großstädten wird dieser Effekt durch hohe Mietsteigerungen verstärkt. Ein bundesweiter Mietendeckel könnte das Problem noch verschärfen, indem er das Angebot weiter reduziert.
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Gerichtsurteil: Hohe Inflation rechtfertigt keine Miete über dem Mietspiegel
Eine Mieterhöhung, die über den Mietspiegel hinaus geht, kann nicht mit der Inflation begründet werden. Zu dieser Entscheidung kam nun das Landgericht München.
In konkreten Fall verlangte eine Vermieterin eine Mieterhöhung, die über den Mietspiegel 2023 hinausging. Ihre Begründung: Die Inflation sei seit der Datenerhebung für den Mietspiegel stark gestiegen. Deswegen hielt sie einen zusätzlichen Stichtagszuschlag für gerechtfertigt. Amts- und Landgericht wiesen dies ab, da der Verbraucherpreisindex keine verlässliche Aussage über die Mietentwicklung treffe. Ein zusätzlicher Stichtagszuschlag sei nur gerechtfertigt, wenn es zwischen Erhebungsstichtag und Mieterhöhung eine außergewöhnliche Steigerung der Vergleichsmiete gebe. Im verhandelten Fall liege mit einem Anstieg von etwas mehr als drei Prozent zudem keine signifikante Erhöhung der Vergleichsmiete vor.
Vor dem Verkauf den Mietern kündigen – geht das?
Eine unvermietete Immobilie lässt sich in der Regel deutlich leichter verkaufen als eine vermietete. Dürfen Vermieter deshalb ihren Mietern kündigen?
Unvermietete Immobilien erzielen oft höhere Verkaufspreise als vermietete, da Käufer die Flexibilität bevorzugen, das Objekt sofort nutzen oder renovieren zu können. In begehrten städtischen Lagen kann der Preisunterschied beträchtlich sein, insbesondere bei Einfamilienhäusern mit niedrigen Mieterlösen. Eigentümer dürfen unter bestimmten Voraussetzungen Mietern kündigen, um den Verkaufserlös zu steigern, wenn das Mietverhältnis sie an einer wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie hindert. Gerichte haben Kündigungen zugelassen, wenn die Vermietung den Verkaufspreis laut Gutachten um 15 bis 20 Prozent mindert.
