MARKET BRIEFING

Stabilität trotz schwieriger Rahmenbedingungen

Immobilienmarkt im 3. Quartal

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Redaktionveröffentlicht am 02.10.2025

Der deutsche Immobilienmarkt hat auch im 3. Quartal 2025 seine Erholung fortgesetzt. Zwischen Juli und September stiegen die Angebotspreise für Wohnimmobilien erneut moderat. Eigentumswohnungen verteuerten sich im Durchschnitt um 1,3 Prozent auf 3.230 Euro pro Quadratmeter. Bei Einfamilienhäusern verstärkte sich die Dynamik leicht: Nach einem schwachen Plus im Vorquartal legten die Preise nun um 0,8 Prozent auf 2.801 Euro zu.

Langfristig hellt sich das Bild auf: Das bundesweite Preisniveau liegt 6,1 Prozent über der Talsohle von 2023 und nur noch 5,2 Prozent unter dem Allzeithoch von 2022. Damit setzt sich die Stabilisierung am Markt fort, auch wenn die früheren Höchstwerte noch nicht erreicht sind.

Der Markt erweist sich als widerstandsfähig, da die Nachfrage nach Wohneigentum auch unter hohen Zinsen stabil bleibt. Die Preise liegen noch immer unter den Spitzenwerten. Ein wichtiges Argument, das Makler gegenüber Kaufinteressenten nutzen können, die auf Preisstabilität und langfristige Wertentwicklung setzen.

Das geht aus der aktuellen Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 3. Quartal 2025 hervor. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen und Bestandshäusern in Deutschland sowie den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern entwickelt haben.

Wohnungsmärkte: Stabile Entwicklung mit regionalen Unterschieden

In den 15 größten deutschen Städten kam es wie schon im Vorquartal in 12 Städten zu Preissteigerungen.

Dynamische Aufholer: Besonders kräftig verteuerten sich Wohnungen in Duisburg (+4,4 % auf 1.861 €/m²), Dortmund (+3,8 % auf 2.644 €/m²), Essen (+3,6 % auf 2.658 €/m²) und Leipzig (+3,0 % auf 2.562 €/m²). Diese Märkte profitieren von ihrem vergleichsweise niedrigen Preisniveau, das trotz hoher Zinsen für Käufer leistbar bleibt.
Metropolen mit verhaltener Entwicklung: In Hamburg (+1,6 % auf 5.997 €/m²), München (+0,7 % auf 8.186 €/m²) und Frankfurt (+0,2 % auf 5.547 €/m²) bremst das hohe Preisniveau die Dynamik. Berlin verzeichnete sogar ein leichtes Minus von -0,3 % auf 4.857 €/m².
Rückgänge: In Bremen (-1,0 % auf 3.048 €/m²) und Dresden (-0,7 % auf 2.775 €/m²) kam es ebenfalls zu leichten Korrekturen.

Für Immobilienprofis ist hier entscheidend: Während sich der Wohnungsmarkt insgesamt stabil zeigt, lohnt ein genauer Blick auf die regionale Differenzierung. In günstigeren Städten bleiben Käufer zahlungsbereiter, während in Hochpreisregionen die Finanzierungsbedingungen stärker auf die Nachfrage drücken.

Häusermarkt: Mehr Dynamik, aber nicht überall

Der Markt für Einfamilienhäuser hat im 3. Quartal spürbar an Fahrt gewonnen. In 11 von 15 Städten stiegen die Preise für Einfamilienhäuser.

Starke Zuwächse: Frankfurt (+3,9 % auf 4.758 €/m²), Düsseldorf (+4,1 % auf 5.266 €/m²), Essen (+4,1 % auf 3.841 €/m²), Nürnberg (+3,7 % auf 4.277 €/m²) und Hamburg (+3,6 % auf 5.140 €/m²). Auch Berlin legte mit +3,0 % auf 4.575 €/m² kräftig zu.
Rückgänge: In München (-0,2 % auf 9.728 €/m²) und Köln (-0,1 % auf 4.997 €/m²) blieben die Preise nahezu stabil, in Dresden (-1,7 % auf 3.510 €/m²) gaben sie deutlicher nach.

Der Häusermarkt erholt sich zwar, die Preise bleiben aber weiterhin unter dem Niveau der Boomjahre. In Verhandlungen werden Kaufinteressenten bei älteren Objekten oder Häusern mit Sanierungsbedarf noch Chancen auf Abschläge wittern. Bei energieeffizienten Immobilien und Lagen mit hoher Nachfrage nimmt der Spielraum für Nachlässe dagegen spürbar ab. Für Makler bedeutet das: Angebot und Nachfrage differenzieren sich stärker – eine präzise Marktkenntnis ist entscheidend für die Preisstrategie.

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Finanzierung und Leistbarkeit: Belastung bleibt hoch

Die Bauzinsen verharren bei rund 3,65 Prozent und liegen damit deutlich über Vorkrisenniveau. Experten schließen nicht aus, dass die Zinsen in den kommenden Monaten weiter steigen. Die Kombination aus gestiegenen Immobilienpreisen und hohen Zinsen belastet die Leistbarkeit erheblich: Im Vergleich zum Jahresanfang können Käufer im Schnitt 6 Quadratmeter weniger finanzieren.

Trotz dieser Belastungen ist das Kreditvolumen 2025 um 13 Prozent gestiegen. Das zeigt, dass Kaufinteressenten sich zunehmend an das neue Zinsumfeld gewöhnen oder über ausreichend Eigenkapital verfügen. Für Makler bedeutet dies: Finanzierungen bleiben ein sensibles Thema – Käufer müssen enger beraten werden, insbesondere mit Blick auf Zinsbindung, Tilgung und Objektwahl.

Ausblick: Markt vor Belastungsprobe

Der Immobilienmarkt präsentiert sich weiterhin robust, doch die Zukunft bleibt unsicher.

Chancen: Nachfrage nach Wohneigentum ist vorhanden, Käufer akzeptieren das neue Zinsumfeld, und Preise haben sich von der Talsohle erholt.
Risiken: Steigende Zinsen, hohe Kaufpreise, schwache Konjunktur (Prognose: +0,2 % BIP 2025) und steigende Arbeitslosigkeit könnten die Nachfrage dämpfen.

Unter diesen Voraussetzungen ist es möglich, dass das Preiswachstum in den kommenden Monaten abflacht oder regional sogar in eine Seitwärts- bis Abwärtsbewegung übergeht.

Fazit

Wohnungen: Weiterhin stabil, besonders in günstigen Städten Nachfrage robust. In Hochpreisregionen Zurückhaltung wegen Finanzierung.
Häuser: Deutlich belebter, doch Unterschiede nach Lage und Objekttyp. Energetisch gute Immobilien und Toplagen gewinnen an Attraktivität.
Käuferverhalten: Anpassung an hohe Zinsen, aber weiterhin Preisbewusstsein. Verhandlungsspielräume bei älteren Objekten nutzen.
Beratung: Umfassende Finanzierungsberatung bleibt zentral, um Interessenten den Einstieg zu ermöglichen.

Für Immobilienprofis gilt: Der Markt bietet weiterhin Chancen, aber nur, wenn Preisstrategien, Objektaufbereitung und Käuferansprache gezielt an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst werden.

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