MARKET BRIEFING

Immobilienmarkt 2025

Moderate Preiszuwächse, wachsende Unterschiede und neue Herausforderungen

5 Min. Lesedauer

Redaktionveröffentlicht am 02.10.2025

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich 2025 weiter stabilisiert und setzt seinen moderaten Aufwärtstrend fort. Während die Preise in vielen Städten steigen, zeigen sich zunehmend regionale Unterschiede und erste Grenzen der Leistbarkeit. Für Käufer, Verkäufer und Makler wird eine realistische Einschätzung von Markt, Preisen und Finanzierung damit immer wichtiger.

Der deutsche Immobilienmarkt hat seine Erholung zum Jahresende 2025 fortgesetzt. Im 4. Quartal stiegen die Angebotspreise für Wohnimmobilien bundesweit erneut moderat und damit in ähnlichem Tempo wie im Vorquartal. Bestandswohnungen verteuerten sich um 1,3 Prozent auf durchschnittlich 3.260 Euro pro Quadratmeter, Einfamilienhäuser um 0,5 Prozent auf 2.810 Euro. Auf Jahressicht legten Wohnungspreise um 4,6 Prozent zu, Hauspreise um 2,0 Prozent. Zwar liegen die Preise noch unter dem Höchststand von 2022, bei anhaltender Dynamik könnte dieses Niveau jedoch bereits wieder erreicht werden. Insgesamt hat der Markt 2025 spürbar an Stabilität gewonnen, die Preisrückgänge der Vorjahre gelten als überwunden.

Das geht aus der aktuellen Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2025 hervor. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen und Bestandshäusern in Deutschland sowie den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern entwickelt haben.

Preisanstiege für Wohnungen in 13 der 15 größten Städte

In den 15 größten deutschen Städten setzte sich der Aufwärtstrend bei Eigentumswohnungen überwiegend fort. In 13 Städten stiegen die Preise, teils mit zunehmender Dynamik. Besonders stark fiel der Zuwachs in München, Hamburg und Düsseldorf aus. Auch Essen und Dresden verzeichneten deutliche Anstiege. Berlin stagnierte dagegen, während Köln als einzige Metropole einen leichten Rückgang meldete.

Bei Einfamilienhäusern zeigte sich ein differenzierteres Bild. Zwar stiegen die Preise in den meisten Großstädten weiter, doch ließ die Dynamik in hochpreisigen Märkten wie Berlin, Hamburg und Frankfurt spürbar nach. In München, Stuttgart und Düsseldorf kam es sogar zu Rückgängen. Günstigere Städte wie Nürnberg, Hannover, Leipzig oder Bremen profitierten hingegen von einer robusten Nachfrage und verzeichneten teils kräftige Preiszuwächse.

Parallel dazu hat sich die Leistbarkeit von Wohneigentum 2025 deutlich verschlechtert. Steigende Bauzinsen von zuletzt rund 3,8 Prozent und höhere Preise führten zu einem Rückgang der Kaufkraft um 7,6 Prozent. Dennoch wuchs das Kreditvolumen weiter, was auf eine Anpassung der Käufer an das höhere Zinsniveau hindeutet. Für 2026 wird eine Fortsetzung der Erholung erwartet, allerdings bei zunehmender Belastung durch begrenzte Leistbarkeit und konjunkturelle Risiken.

Die Entwicklung der Bauzinsen ist weiterhin ein zentraler Impulsgeber für die Nachfrage am Immobilienmarkt. Der Anstieg auf zuletzt rund 3,8 Prozent hat die Kaufkraft vieler Haushalte spürbar reduziert und die Leistbarkeit von Wohneigentum 2025 tendenziell verschlechtert. Zwar zeigt das weiterhin wachsende Kreditvolumen, dass sich ein Teil der Käufer an das höhere Zinsniveau angepasst hat oder über ausreichend Eigenkapital verfügt, insgesamt geraten jedoch immer mehr Haushalte an ihre finanzielle Belastungsgrenze. Eine neuerliche Preisrally ist angesichts des weiterhin erhöhten Zinsniveaus zwar nicht zu erwarten, dennoch spricht vieles 2026 für ein moderates und breitenwirksames Preiswachstum. Ein fehlendes Angebot sowie ausbleibender Neubau stützen die Preise für Wohneigentum weiter.

Beratungsaufwand für Makler wächst

Für Makler bedeutet diese Entwicklung einen Markt mit stabileren Rahmenbedingungen, aber steigenden Anforderungen an Beratung und Marktkenntnis. Die moderate, regional sehr unterschiedliche Preisentwicklung macht eine präzise Einschätzung von Lage, Objektart und Zielgruppe wichtiger denn je. Gleichzeitig rückt die Finanzierbarkeit stärker in den Fokus: Käufer benötigen mehr Beratung zu Budgets, Finanzierung und Alternativen. Makler, die Markttrends verständlich einordnen, realistische Preise vermitteln und Käufer wie Verkäufer sicher durch ein anspruchsvolleres Umfeld führen, können sich klar vom Wettbewerb abheben und profitieren von der anhaltenden, aber selektiveren Nachfrage.

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