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Maklerhaftung bei Diskriminierung: Das BGH-Urteil und seine Folgen

Wer entscheidet, wer besichtigt? Bisher konnten sich Immobilienmakler oft darauf berufen, nur nach den Vorgaben ihrer Auftraggeber zu handeln. Der BGH hat nun klargestellt: Makler haften persönlich für diskriminierende Auswahlprozesse – samt Entschädigungszahlungen.

4 Min. Lesedauer

Redaktionveröffentlicht am 09.02.2026

Hintergründe: Das BGH-Urteil I ZR 129/25 vom 29. Januar 2026

Im zugrunde liegenden Fall hatte sich eine Grundschullehrerin pakistanischer Herkunft mehrfach erfolglos um Besichtigungstermine beworben. Auf ihre Anfragen erhielt sie stets die Antwort, es seien keine Termine mehr verfügbar. Erst als sie unter typisch deutschen Pseudonymen wie „Schneider“ oder „Schmidt“ anfragte – bei exakt identischen Angaben zu Beruf und Einkommen – erhielt sie umgehend Einladungen.

Der BGH bestätigte das Urteil der Vorinstanz: Eine Entschädigung von 3.000 Euro plus Anwaltskosten. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die Absagen allein aufgrund der ethnischen Herkunft erfolgten und damit einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) vorliege.

Die rechtliche Neuerung: Direkte Haftung des Maklers

Das Entscheidende an diesem Urteil ist die rechtliche Einordnung, die Maklerbüros nun unter Zugzwang setzt:

Kein Verstecken hinter dem Vermieter: Der Makler kann sich nicht darauf berufen, dass er nur die (ggf. diskriminierenden) Wünsche des Eigentümers umsetzt. Er unterliegt dem zivilrechtlichen Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG und haftet nach § 21 Abs. 2 AGG persönlich.
Beweislastumkehr (§ 22 AGG): Sobald ein Bewerber Indizien für eine Diskriminierung vorlegt, muss der Makler beweisen, dass die Ablehnung sachliche Gründe hatte (z. B. Einkommen, Haushaltsgröße, Haustiere). Gelingt dieser Gegenbeweis nicht, ist die Haftung zwingend.
Anerkennung von „Testing“: Der BGH hat klargestellt, dass Anfragen unter falschem Namen zulässige Indizien sind, um strukturelle Diskriminierung aufzudecken.

Die persönliche Haftung des Maklers hat aber nicht zwingend zur Folge, dass der Vermieter nicht ebenfalls belangt werden könne: Der Umstand, dass sich der Vermieter möglicherweise das Verhalten des Maklers zurechnen lassen muss und dann ebenfalls haftet, steht nach Auffassung des höchsten deutschen Zivilgerichts der Eigenhaftung des Maklers nicht entgegen.

Praxis-Checkliste für Ihr Maklerbüro: So schützen Sie sich

Dieses Urteil macht saubere Prozesse von einer „Kür“ zur existenziellen Pflicht. Makler sollten umgehend folgende Schritte implementieren:

A. Auswahlkriterien schriftlich fixieren

Legen Sie vor Beginn der Vermarktung gemeinsam mit dem Vermieter sachliche Auswahlkriterien fest (z. B. Mindesteinkommen, Nichtraucher, keine Haustiere).

Wichtig: Akzeptieren Sie niemals Kriterien wie „Keine Ausländer“. Solche Aufträge müssen Sie zum Schutz Ihres eigenen Unternehmens ablehnen, da Sie als Makler das volle Haftungsrisiko tragen.

B. Lückenlose Dokumentation der Absagen

Führen Sie ein Protokoll (idealerweise automatisiert in Ihrer Makler-Software):

Warum erhielt Bewerber A eine Zusage? (Erfüllt alle 5 Kriterien)
Warum erhielt Bewerber B eine Absage? (Einkommen zu niedrig oder Anfrage kam nach Erreichen der Kapazitätsgrenze von z. B. 20 Terminen).
Zeitstempel nutzen: Dokumentieren Sie, wann die Kapazitätsgrenze für Besichtigungen erreicht war. Wer danach anfragt, erhält eine Absage wegen „Kontingent erschöpft“ – egal, wie er heißt.

C. Schulung des Teams

Sensibilisieren Sie Ihr Personal (vor allem im Backoffice und bei der Lead-Qualifizierung). Schon eine unbedachte Bemerkung am Telefon oder eine ungeschickte E-Mail kann als Indiz für Diskriminierung gewertet werden.

D. Vorsicht bei Automatisierung

Prüfen Sie Ihre KI-Tools zur Bewerbervorauswahl. Wenn diese (unbewusst) Namen oder Herkunft filtern, haften Sie als Betreiber der Software für dieses Ergebnis.

Fazit: Professionalität schützt vor Regress

Das BGH-Urteil ist ein klarer Auftrag an die Branche: Der Zugang zu Wohnraum muss fair und transparent sein. Für professionelle Makler, die ohnehin nach sachlichen Kriterien arbeiten, ändert sich inhaltlich wenig – aber der Dokumentationsaufwand steigt, um im Ernstfall den Gegenbeweis antreten zu können.

Quelle: Haufe.de

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