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Trendwende bei Immobilienpreisen
Nach Jahren der konstanten Verteuerung endet 2022 die Preisrally am deutschen Immobilienmarkt.
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Noch in diesem Jahr könnte der jahrelange und oftmals rasante Anstieg der Immobilienpreise enden. In vielen Städten wachsen die Preise bis Jahresende laut Schätzung allenfalls noch moderat oder sind stabil. In manchen Städten kommt es gar zu ersten Preiskorrekturen.
Die hohe Inflationsrate und die bereits zu Jahresbeginn deutlich gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite dürften gepaart mit der Unsicherheit durch den Krieg in der Ukraine dafür sorgen, dass der derzeitige Immobilienzyklus nun ausläuft. Vor allem in Großstädten, in denen zuletzt die Preise trotz der Corona-Pandemie weiterhin kräftig stiegen, ist mit einem stagnierenden oder leicht sinkenden Preisniveau zu rechnen.
Bereits zu Jahresbeginn kletterten die Zinsen für Immobilienkredite so überraschend schnell und deutlich, dass selbst Experten von der Entwicklung überrascht waren. Lag der Zinssatz für 10-jährige Darlehen vor Jahresfrist meist noch bei rund 1 Prozent, kletterte er in der ersten Jahreshälfte auf etwa 3 Prozent. Zum Anstieg der Bauzinsen gesellen sich derzeit eine galoppierende Inflation und globale Unsicherheiten sowie wirtschaftliche Verwerfungen infolge des Kriegs in der Ukraine. Diese Faktoren könnten unter anderem dafür sorgen, dass die Preise für Immobilien nicht mehr weiter steigen. Eine immowelt Preisschätzung für die 14 größten Städte des Landes geht davon aus, dass sich nun vielerorts ein Preisplateau oder gar leichter Rückgang einstellt.
Preisanpassung nach unten in Frankfurt und Berlin
Für einige der untersuchten Großstädte geht die Vorhersage gar davon aus, dass der Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen Ende des Jahres leicht niedriger ist als aktuell. Für Frankfurt am Main wird ein spürbarer Rückgang von 5 Prozent erwartet: Der Angebotspreis geht voraussichtlich von 6.600 Euro pro Quadratmeter auf 6.260 Euro zurück. Auch in Berlin gibt das Niveau um 3 Prozent auf erwartete 4.890 Euro nach.
Grundlage der Kaufpreisschätzungen sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre), die auf immowelt.de inseriert wurden. Mittels regressionsanalytischer Verfahren wurden Preisschätzungen für alle Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern unter Berücksichtigung des handelsüblichen Zinssatzes sowie der Entwicklung des Verbraucherpreisindex errechnet. Für die Zahlen der Schätzung wurde ein Zinssatz für 10-jährige Baudarlehen von 3,5 Prozent und eine Erhöhung des Verbraucherpreisindex auf 121 Punkte angenommen.
Stabiles Preisniveau in Köln, Düsseldorf, Köln und Essen
Die Analyse kommt so für etliche Städte auch zu dem Ergebnis, dass sich die Kaufpreise bis Jahresende auf einem stabilen Niveau einpendeln. Das ist in Köln (5.100 Euro pro Quadratmeter), Düsseldorf (5.100 Euro) und Essen (2.960 Euro) der Fall.
Dass die Preise nicht mehr weiter klettern, dürfte vor allem an einem Rückgang der Nachfrage für Bestandsobjekte liegen. Für Wohnungen in älteren Gebäuden, die oftmals noch unsaniert sind, wird es schwerer einen Käufer zu finden. Das liegt zum einen an den gestiegenen Zinsen, die eine höhere monatliche Tilgungsrate bedeuten. Anderseits sind auch die Kosten für Baumaterial und Handwerker gestiegen. Immobilieninteressenten müssen diese Sanierungskosten bei ihrer Kaufkalkulation mit berücksichtigen und nehmen dann möglicherweise bei Bestandsimmobilien Abstand vom Kauf angesichts des derzeitigen Preisniveaus.
München und Hamburg: Nur noch moderater Anstieg
Es gibt indes noch ein paar wenige untersuchte Städte, bei denen noch Luft nach oben ist – allerdings sind auch dort die Anstiege eher moderat und längst nicht mehr so rasant wie noch in der Vergangenheit: In München erhöht sich bis Jahresende laut Schätzung der Quadratmeterpreis um ein Prozent auf 9.670 Euro. Für Hamburg wird ein Anstieg von 2 Prozent auf 6.790 Euro erwartet. Der größte Anstieg der Prognose liegt in Hannover vor, allerdings auf deutlich niedrigerem Preisniveau: 4.250 Euro und damit 3 Prozent mehr als im Frühjahr kostet der Quadratmeter in der Hauptstadt Niedersachsens Ende dieses Jahres.
Detaillierte aktuelle Kaufpreise für Wohnungen in den 14 größten Städten und Preisschätzungen für Dezember 2022 finden Sie unter presse.immowelt.de.
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