18.12.2025
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Jahresausblick 2026: Immobilienmarkt stabilisiert sich mit klaren Unterschieden
Der deutsche Immobilienmarkt tritt 2026 nicht in eine neue Wachstumsphase ein. Er zeigt aber mehr Bewegung als zuletzt, weil Investoren wieder genauer hinschauen. Qualität, Management und klare Konzepte rücken stärker in den Fokus. Viele Experten erwarten eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau statt einer schnellen Trendwende. Kapital ist vorhanden, wird jedoch selektiv eingesetzt, während Finanzierungskosten hoch bleiben und sich stärker nach Objektqualität unterscheiden. Der Transaktionsmarkt dürfte sich leicht beleben, ohne an frühere Volumina anzuknüpfen. Wohnen gilt weiterhin als stabilste Assetklasse, während Büroimmobilien je nach Lage stark auseinanderdriften. ESG entwickelt sich von einer Pflichtaufgabe zu einer wirtschaftlichen Wertfrage, insbesondere im Bestand. Digitalisierung und KI gewinnen an Bedeutung, da Effizienz und aktives Asset-Management zunehmend über Wettbewerbsfähigkeit entscheiden.
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Luxusmietmarkt bleibt auf hohem Niveau
Hochwertige Mietobjekte erzielten auch 2025 außergewöhnliche Preise. Die Angebote unterstreichen, in welchen Städten Deutschlands exklusive Lagen, Ausstattung und Größe weiterhin eine besondere Nachfrage erzeugen. Eine Auswertung von immowelt zeigt, dass die luxuriösesten Mietwohnungen des Jahres Nettokaltmieten von über 20.000 Euro erreichen. Besonders stark vertreten sind Hamburg und Berlin, die mit mehreren Objekten in den Top10 ihre Bedeutung im Premiumsegment bestätigen. Auch Düsseldorf sowie exklusive Standorte in Bayern, darunter München und der Tegernsee, zählen zu den gefragtesten Adressen. Großzügige Wohnflächen, besondere Ausblicke, hochwertige Materialien und zusätzliche Services prägen die Spitzenangebote.
Bayern weitet Mietpreisbremse aus
Ab 2026 greift die Mietpreisbremse in deutlich mehr bayerischen Städten und Gemeinden. Die Staatsregierung verlängert den Mieterschutz und weitet den Kreis der betroffenen Kommunen spürbar aus. Die bayerische Mieterschutzverordnung gilt nun bis Ende 2029 und erfasst künftig 285 Städte und Gemeinden. Damit unterliegen 77 Kommunen mehr als bisher den Regelungen, während 23 Orte herausfallen. Insgesamt gelten 100 Kommunen neu als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, vor allem im Großraum München und im bayerischen Oberland. In den betroffenen Regionen dürfen Mieten bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen nur begrenzt steigen. Zudem bleiben Mieterhöhungen gedeckelt und der Eigenbedarfsschutz nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird verlängert. Grundlage ist die bundesweit verlängerte Rechtsbasis.
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Energetische Sanierung gewinnt an Bedeutung
Millionen Haushalte wollen ihre Immobilien energetisch aufrüsten. Steigende Energiekosten, Förderanreize und positive Erfahrungen im Umfeld erhöhen die Investitionsbereitschaft spürbar. Bestimmte Maßnahmen werden besonders stark nachgefragt. Laut dem aktuellen Monitor zur Energiewende planen rund 6,2 Millionen Haushalte in Deutschland in den kommenden fünf Jahren mindestens eine energetische Sanierung. Besonders aktiv zeigen sich Hauseigentümer, Wohnungseigentümer und private Vermieter. Am häufigsten genannt werden Photovoltaikanlagen, gefolgt von Wärmedämmung und dem Austausch der Heizung. Förderfähige Heizsysteme, vor allem Wärmepumpen, haben zuletzt deutlich an Bedeutung gewonnen. Hauptmotive für Investitionen sind niedrigere Energiekosten und die Wertsteigerung der Immobilie. Trotz hoher Zufriedenheit mit umgesetzten Maßnahmen bleibt der Informationsstand zu gesetzlichen Vorgaben wie dem Gebäudeenergiegesetz vergleichsweise gering.
Bayern verlängert Regeln zur Umwandlung von Mietwohnungen
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bleibt in Bayern auch über 2025 hinaus stark eingeschränkt. Die Regierung verlängert zwei zentrale Regelungen und baut damit den Schutz von Mietern in angespannten Märkten aus. Betroffen sind zum einen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Aufteilung größerer Mietshäuser genehmigungspflichtig ist. Diese Regelung gilt für Gebäude mit mindestens elf Wohnungen und wird bis Ende 2026 verlängert. Zum anderen bleibt die Genehmigungspflicht in Milieuschutzgebieten bestehen, unabhängig von der Größe des Hauses. Diese Vorgabe gilt bereits seit Jahren und wird nun bis Ende 2028 fortgeführt. Besonders relevant ist dies für Städte wie München mit zahlreichen ausgewiesenen Schutzgebieten.
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