01.10.2026
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Mietpreise aktuell: Berlin bremst – Hamburg und Frankfurt ziehen an
Die Angebotsmieten steigen 2026 weiter, doch die Dynamik unterscheidet sich deutlich zwischen den Metropolen. Hamburg und Frankfurt verzeichnen seit Jahresbeginn die stärksten Zuwächse, während Berlin und Leipzig deutlich langsamer zulegen.
Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen sind seit Jahresbeginn bundesweit um 2,1 Prozent auf 10,83 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Unter den 15 größten Städten verzeichnen Hamburg mit 4,8 Prozent und Frankfurt mit 4,7 Prozent die stärksten Zuwächse. Berlin kommt dagegen auf 1,8 Prozent, Leipzig auf 1,3 Prozent. München bleibt mit 21,65 Euro pro Quadratmeter der teuerste untersuchte Mietmarkt. Zugleich ist der Anteil der Mietanfragen bundesweit von 80,6 auf 81,7 Prozent gestiegen. Die Entwicklung trifft auf eine schwache Neubautätigkeit in mehreren Großstädten. In Hamburg wurden 2025 rund 28 Prozent weniger Wohnungen fertiggestellt, in Frankfurt sank die Zahl um neun Prozent.
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Wohnungsmangel trifft zunehmend auch Gutverdiener
Der Wohnungsneubau dürfte 2026 weiter zurückgehen. In vielen Großstädten verschärft die wachsende Zahl kleiner Haushalte den Wohnungsmangel, sodass inzwischen selbst Menschen mit gutem Einkommen Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben.
Für 2026 werden nur noch rund 185.000 fertiggestellte Wohnungen erwartet. Das wären etwa zehn Prozent weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 13 Jahren nicht mehr. Gleichzeitig soll die Zahl der Haushalte in den 50 größten Städten bis 2040 um rund 408.000 steigen. Allein in den sieben größten Städten werden knapp 292.000 zusätzliche Haushalte erwartet. Nach Einschätzung von Colliers fehlt es in den Ballungszentren zunehmend nicht nur an bezahlbaren, sondern generell an verfügbaren Wohnungen. Zwar wurden 2025 wieder mehr Wohnungen genehmigt, doch bis daraus fertige Wohnungen entstehen, vergehen oft mehrere Jahre. Auch die Bestandsmieten in den sieben größten Städten sind zuletzt weiter gestiegen.
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Wohnwetterkarte zeigt große regionale Unterschiede
Deutschlands Wohnungsbedarf geht insgesamt zurück, entwickelt sich regional aber sehr unterschiedlich. Vor allem in Metropolregionen und gut angebundenen Städten bleibt die Lage angespannt, während der Bedarf in einigen ländlichen Regionen sinkt.
Die Wohnwetterkarte 2026 kommt für Deutschland auf einen Bedarf von rund 288.000 Wohnungen pro Jahr. 2025 wurden jedoch nur etwa 203.000 Wohnungen fertiggestellt. Damit fehlen rechnerisch rund 85.000 Einheiten. Gründe für den sinkenden Bedarf sind laut Analyse vor allem weniger Geburten und niedrigere Erwartungen bei der Zuwanderung. Gleichzeitig zeigen sich große regionale Unterschiede. Besonders hoch bleibt der Bedarf in Metropolregionen und entlang wichtiger Verkehrsachsen. In mehreren ländlichen Regionen fällt die Nachfrage dagegen schwächer aus. Der Wohnungsmangel konzentriert sich damit zunehmend auf stark nachgefragte Städte und Regionen.
Berlin erhöht Mieten für 90.000 Haushalte
Die sieben landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen passen bei einem großen Teil ihres Bestands die Mieten an. Die Unternehmen verweisen dabei auf deutlich gestiegene Kosten für Bau und Instandhaltung.
Rund 90.000 der mehr als 400.000 Miethaushalte bei den sieben landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen erhalten in den kommenden Wochen Mieterhöhungen. Im Durchschnitt steigen die monatlichen Mieten um 15 bis 30 Euro, bei größeren Wohnungen in Einzelfällen um mehr als 100 Euro. Für den gesamten Bestand gilt weiterhin die Vereinbarung, nach der die Bestandsmieten jährlich um höchstens 2,9 Prozent steigen dürfen. Die Unternehmen begründen die Anpassungen mit höheren Bau- und Instandhaltungskosten. Zwischen 2016 und 2025 seien die Instandsetzungskosten um mehr als 93 Prozent gestiegen, die Mieten dagegen um rund 22 Prozent. Die durchschnittlichen Bestandsmieten liegen zwischen 7,25 und 7,55 Euro nettokalt je Quadratmeter.
Verfassungsbeschwerde gegen neues Heizungsgesetz
Die Deutsche Umwelthilfe und vier Mieter haben Verfassungsbeschwerde gegen das neue Gebäudemodernisierungsgesetz eingelegt. Im Zentrum stehen der weitere Einbau von Öl- und Gasheizungen sowie die langfristige Planungssicherheit bei Brennstoffkosten.
Die Beschwerdeführer berufen sich unter anderem auf Artikel 20a des Grundgesetzes und kritisieren, dass neue Öl- und Gasheizungen ohne festes Enddatum eingebaut werden dürfen. Für solche Anlagen sieht das Gesetz einen schrittweise steigenden Anteil biogener Brennstoffe vor, der 2040 bei 60 Prozent liegt. Beanstandet werden außerdem fehlende Prognosen zu Verfügbarkeit und Kosten dieser Brennstoffe. Nach Einschätzung des beteiligten Rechtsanwalts könnte das Verfahren bis zu zwei Jahre dauern. Weitere Klimaschutzverfahren in Karlsruhe könnten zuvor Hinweise auf die Haltung des Gerichts liefern.
