MARKTCHECK
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Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den letzten dreieinhalb Jahren stärker verändert als im gesamten Jahrzehnt davor. Steigende Zinsen haben die Finanzierungsrealität verschoben, die Preise sind zwischenzeitlich stark unter Druck geraten und die Nachfrage wandert – geografisch wie strukturell.
Für Projektentwickler stellt sich die Frage: Wo lohnt sich Neubau noch? Welche Produkte werden nachgefragt? Und wie entwickelt sich der Markt in den kommenden Jahren?
Wir als Immobilienplattform sehen täglich, wonach Millionen Menschen suchen. Diese Daten können Hinweise liefern, bevor sie sich in Transaktionszahlen niederschlagen.
Die regionale Verteilung der Suchanfragen zeigt: Die Nachfrage konzentriert sich längst nicht mehr nur auf die Top-7-Städte. Wachstumsregionen außerhalb der Metropolen gewinnen an Bedeutung. Im Wohnungsmarkt zeigen Städte wie Dresden, Duisburg oder Nürnberg großes Wachstumspotenzial und verzeichnen im Jahresvergleich deutlich stärkere Preisanstiege als Städte wie Berlin, Frankfurt und München. Auch im Häusersegment liegen Dresden, Bremen und Duisburg beim Wachstum vorne, während Städte wie München, Düsseldorf und Stuttgart auch aufgrund ihres bereits hohen Preisniveaus geringere Anstiege aufweisen.
Für Entwickler bedeutet das: Standortanalysen müssen über die klassischen Hotspots hinausgehen. Der nächste attraktive Markt liegt möglicherweise nicht in der Metropole, sondern abseits der teuren Hotspots.
Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt ein differenziertes Bild. Bundesweit liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien aktuell bei 3.129 Euro und somit noch unter dem bisherigen Höchststand vom Sommer 2022. Nach den zwischenzeitlichen Rückgängen infolge des Zinsanstiegs erholen sich die Immobilienpreise allerdings zunehmend. In rund jeder vierten Großstadt haben die Angebotspreise von Wohnimmobilien das Niveau des Jahres 2022 sogar bereits wieder erreicht.
Höhere Kaufpreise und gestiegene Zinsen führen dazu, dass ein Teil der Nachfrage in den Mietmarkt ausweicht. Für Projektentwickler, die primär auf Eigentum setzen, ist das ein relevantes Signal. In den deutschen Großstädten entfallen momentan 70 Prozent aller gespeicherten Suchanfragen bei immowelt auf Mietobjekte, weit über dem Deutschlandwert von 54 Prozent. Gleichzeitig bleibt die grundsätzliche Nachfrage nach Wohneigentum hoch – sie wird nur selektiver. Wer kauft, prüft genauer: Lage, Preis und Finanzierbarkeit müssen stimmen.
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Die monatliche Kreditvergabe ist seit 2020 deutlich zurückgegangen. Der Zinsanstieg hat die Finanzierungskapazität vieler Haushalte reduziert. Was früher finanzierbar war, ist heute zum Teil nicht mehr leistbar. Allerdings haben sich die Käufer mittlerweile an die neue Realität des höheren Zinsniveaus gewöhnt, und seit Beginn des Jahres 2024 ist ein deutlicher Aufwärtstrend im Kreditmarkt zu beobachten. Das frühere Niveau der Niedrigzinsen scheint zwar schwer erreichbar, doch die klare Erholung deutet auf einen Wandel im Konsumverhalten hin.
Für Entwickler heißt das: Das beste Produkt nützt wenig, wenn die Zielgruppe es nicht finanzieren kann. Es empfiehlt sich somit, Projekte stärker an der Finanzierungsrealität auszurichten.“
Die aktuelle Zinsentwicklung und Prognosen bis Ende 2026 deuten auf eine gewisse Stabilisierung hin, aber nicht auf eine Rückkehr zum Niedrigzinsniveau der Vergangenheit. Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben sich seit 2024 durchwachsen entwickelt. Nach einer leichten Erholung bis Ende 2024 ließ das gestiegene Staatsschuldenniveau die Zinsen im Jahr 2025 wieder leicht ansteigen. Für 2026 wurde zunächst eine Stabilisierung um die Marke von 3,5 Prozent erwartet, doch neuer Inflationsdruck durch den Krieg im Iran, insbesondere bei Energie- und Lebensmittelpreisen, könnte weitere Zinsanstiege auslösen.
Entwickler, die diesen Faktor in ihre Planung einbeziehen, schaffen Produkte mit höherer Marktgängigkeit.
Der Markt ist komplex, aber nicht unlesbar. Wer die richtigen Daten nutzt, plant präziser. Nicht als Ersatz für Erfahrung und lokale Expertise, sondern als Ergänzung.
Die Frage ist nicht mehr, ob Daten in die Projektentwicklung einfließen sollten – sondern wie. Wer Nachfrage versteht, entwickelt besser.
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