04.05.2026

Morning Briefing

Ihr News-Update für die erfolgreiche
Immobilienvermarktung

Heizungsgesetz: Für Vermieter wird’s teurer

Die Regierung hat einen Kompromiss für das neue Heizungsgesetz geschlossen. Gestritten wurde in der Koalition vor allem beim Mieterschutz. Der wird nun gestärkt, um Mieter vor steigenden Nebenkosten zu schützen. Für Vermieter bedeutet das allerdings Mehrkosten.
Kern der Einigung ist eine Kostenbremse für Mieter bei neu eingebauten Öl- und Gasheizungen. Künftig sollen Vermieter die Hälfte bestimmter laufender Heizkosten übernehmen, darunter Netzentgelte, CO₂-Steuer und biogene Brennstoffe. Die Regelung soll ab 2028 greifen. Zusätzlich ist ab 2029 eine stufenweise Pflicht zur Beimischung biogener Brennstoffe geplant. Während Mietervertreter die Reform begrüßen, sehen Eigentümer- und Immobilienverbände darin eine erhebliche Belastung für Vermieter und warnen vor sinkender Investitionsbereitschaft. Kritik kommt auch von Umweltverbänden, die fossile Heizsysteme grundsätzlich infrage stellen.

Steigende Marktzinsen verteuern Immobilienkredite

Obwohl die EZB ihren Leitzins noch stabil hält, ziehen die Zinsen an den Märkten bereits an. Während sich Sparer über die höhere Verzinsung freuen, sind das für Immobilienkäufer schlechte Nachrichten: Die Konditionen von Immobilienfinanzierungen werden schlechter.
Die Renditen langfristiger Bundesanleihen sind auf den höchsten Stand seit 2011 gestiegen und treiben damit auch die Bauzinsen nach oben. Kredite mit zehnjähriger Bindung liegen inzwischen im Schnitt bei rund vier Prozent, was Immobilienfinanzierungen deutlich verteuert. Hintergrund sind steigende Inflationserwartungen, unter anderem infolge höherer Energiepreise. Laut Umfragen der EZB rechnen Verbraucher mit weiter anziehender Teuerung, was den Druck auf die Notenbank erhöht. Gleichzeitig verschärfen Banken ihre Kreditvergabe, wodurch Finanzierungen schwerer zugänglich werden. Während Sparer von höheren Festgeldzinsen profitieren, müssen sich Käufer und Investoren auf steigende Kosten und restriktivere Finanzierungsbedingungen einstellen.

Gerichtsurteil: Jobcenter muss auch Miete an Angehörige zahlen

Wenn Bürgergeldempfänger Wohnraum von Verwandten anmieten, zweifeln Jobcenter oftmals an, ob es sich um ein echtes Mietverhältnis handelt – und verweigern die Übernahme der Kosten. Ein Gericht stellte nun klar, wann solche Mietverhältnisse anerkannt werden müssen. Entscheidend ist nicht die formale Gestaltung.
Das Sozialgericht Berlin hat entschieden, dass Mietverträge zwischen Angehörigen grundsätzlich vom Jobcenter anerkannt werden müssen, sofern ein ernsthaftes Mietverhältnis besteht. Im konkreten Fall hatte das Jobcenter die Kosten der Unterkunft nicht berücksichtigt, da Zweifel an der tatsächlichen Miethöhe und der Ernsthaftigkeit bestanden. Das Gericht stellte klar, dass kein strenger Fremdvergleich wie im Steuerrecht erforderlich ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob eine reale Mietforderung besteht und diese nicht nur zum Schein vereinbart wurde. Auch mündliche Vereinbarungen oder ungewöhnliche Zahlungsweisen können ausreichend sein. Für Leistungsbezieher bedeutet das, dass Ablehnungen durch das Jobcenter überprüft werden sollten.

Ferienhaus: Geldanlage oder Geldgrab?

Ein eigenes Ferienhäuschen im sonnigen Süden oder in den Bergen wirkt attraktiv und gilt als spannende Geldanlage. Wer Selbstnutzung und Vermietung kombiniert, rechnet oft sogar mit einem Gewinn. Doch die Realität ist komplexer: Hohe Preise, schwankende Auslastung, lokale Bürokratie und strenge Finanzierungsbedingungen stellen Käufer vor Herausforderungen.
Ferienimmobilien können als Investment funktionieren, erfordern jedoch eine sorgfältige Kalkulation. Entscheidend ist vor allem die Auslastung, die laut Maklerverband IVD bei mindestens 120 Vermietungstagen im Jahr liegen sollte, um wirtschaftlich zu sein. Die Verbraucherzentrale sieht den Break-even sogar erst bei bis zu 200 Tagen erreicht. Gleichzeitig sind die Einstiegskosten hoch, insbesondere in gefragten Lagen. Banken bewerten Ferienhäuser zudem als risikoreicher und verlangen häufig mehr Eigenkapital sowie zusätzliche Unterlagen, teilweise mit Zinsaufschlägen. Hinzu kommen laufende Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Plattformgebühren. Experten betonen, dass die Vermietung einer Ferienimmobilie eher einem aktiven Geschäftsbetrieb als einer passiven Kapitalanlage entspricht.

Sollten Mieter die eigene Wohnung kaufen?

Beim Verkauf von größeren Wohnungsbeständen erhalten bestehende Mieter häufig ein Vorkaufsrecht auf ihre Wohnung, teilweise zu Vorzugspreisen. Was zunächst wie ein Sechser im Lotto klingt, sollte sorgfältig geprüft werden, warnen Experten. Denn mit dem Eigentum kommen viele auch viele neue Pflichten und Kosten auf die bisherigen Mieter zu.
Häufig gehen diesen Verkäufen Modernisierungen voraus, insbesondere energetische Sanierungen. Für Mieter bietet das den Vorteil, Lage, Zustand und Nebenkosten bereits zu kennen. Dennoch ist eine umfassende Prüfung entscheidend. Experten raten, Finanzierungsmöglichkeiten zu vergleichen, den Kaufvertrag juristisch prüfen zu lassen und die Bausubstanz durch Sachverständige bewerten zu lassen. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent an. In der Praxis entscheiden sich je nach Objekt nur etwa 15 bis 20 Prozent der Mieter für den Kauf. Wer ablehnt, bleibt durch gesetzliche Kündigungssperren auch weiterhin geschützt.

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