KI Tipps & Hacks
Exposé-Texte per KI aus Bildern erstellen – ein Praxistest
Ein Praxistest zeigt, wie KI-Tools Immobilienfotos analysieren und wie daraus im Handumdrehen Objektbeschreibungen generiert werden.
9 Minuten Lesedauer
Objektbeschreibungen in wenigen Minuten statt Stunden: KI-Tools wie ChatGPT und Google Gemini analysieren Immobilienfotos und erstellen präzise Exposé-Texte – inklusive Zustandsbewertung.
Die meisten Makler kennen Künstliche Intelligenz bisher vor allem als Texthilfe für Exposés. Doch moderne KI-Systeme können deutlich mehr: Sie analysieren Immobilienfotos, erkennen Baujahre, bewerten den Zustand und erstellen daraus verkaufsorientierte Objektbeschreibungen. Wie das in der Praxis funktioniert und welche Ergebnisse Sie erwarten können, zeigt dieser Artikel.
Warum KI-gestützte Bildanalyse für Makler interessant ist
Traditionell erstellen Sie Exposé-Texte auf Basis Ihrer Besichtigungsnotizen und Fotos. Dieser Prozess kostet Zeit. Besonders, wenn es um detaillierte Zustandsbeschreibungen geht. KI-Tools mit Bilderkennung übernehmen diese Arbeit: Sie laden Fotos hoch, definieren einmal einen passenden Prompt und erhalten innerhalb von Sekunden eine strukturierte Objektbeschreibung.
Der Vorteil: Die KI arbeitet objektiv und systematisch. Sie übersieht keine Details, bewertet neutral und erstellt konsistente Texte für alle Ihre Objekte. Die Genauigkeit der Bilderkennung ist dabei sehr hoch und übertrifft teils die eines Menschen.
Diese Tools eignen sich für die Bildanalyse
Für die bildbasierte Exposé-Erstellung haben sich LLMs etabliert. Hervorzuheben sind die folgenden:
- Google Gemini (besonders Gemini Pro): Die Bilderkennung ist präzise, die Analyse von Architekturdetails, Baujahren und Bauschäden überzeugt. Google Gemini verarbeitet bis zu zehn Bilder pro Anfrage und liefert ausführliche Zustandsbeschreibungen.
- ChatGPT (mit GPT 5.2 oder höher): Ebenfalls sehr gut in der Bilderkennung, arbeitet auch mit bis zu zehn Bildern gleichzeitig. Generell wird ChatGPT aber etwas weniger Kompetenz in der Texterstellung nachgesagt.
Beide Tools bieten einen kostenlosen Basiszugang; für professionelle Nutzung empfehlen sich die Premium-Versionen (Google Gemini Pro, ChatGPT Plus).
So erstellen Sie einen effektiven Prompt
Der Schlüssel zu guten Ergebnissen ist ein präziser Prompt. Ein Beispiel für die Erstellung von Innenraum-Beschreibungen:
Tipp: Wenn Sie bereits einen Basis-Prompt oder Idee haben, nutzen Sie Gemini oder ChatGPT als „Prompt-Verbesserer“. Geben Sie Ihren Ausgangs-Prompt ein und bitten Sie die KI, ihn für Ihren konkreten Anwendungsfall zu optimieren – etwa nur für Innenräume oder speziell für Mehrfamilienhäuser.
Übrigens: Im kostenfreien E-Learning „Exposétexte mit KI erstellen“ finden Sie weitere Prompt-Vorlagen für Ihren Makleralltag.
Praxistest: Einsatzmöglichkeiten der KI-Tools für die Exposé-Erstellung
Sehen wir uns ein paar beispielhafte Szenarien an, wie Sie die KI-Tools für die Exposé-Erstellung nutzen können.
Szenario 1: Objektbeschreibung aus Innenraum-Fotos
Im Test wurden mehrere Innenraum-Fotos eines Mehrfamilienhauses in Google Gemini Pro hochgeladen. Das Ergebnis nach wenigen Sekunden (Auszug):
KI-Ergebnis
„Die vorliegenden Räumlichkeiten zeigen einen sauberen und ordentlichen Standort mit zeitgemäßer Ausstattung. Die Verbindung der Räume erfolgt über Innentüren mit großflächigen Glaseinsätzen, die für Lichtdurchflutung sorgen. Das Wohnambiente wird durch klassisches Mosaikparkett geprägt, das den Räumen Wärme verleiht. Die Sanitärausstattung entspricht allerdings nicht mehr aktuellen Standards: Hellblaue Wandfliesen und Aufputz-Armaturen weisen auf eine Bauphase in den 1970er bis 1980er Jahren hin. Hier besteht Modernisierungsbedarf.“
Die KI hat korrekt erkannt: gepflegte Grundsubstanz, klassische Bodenbeläge, veraltete Sanitärbereiche. Diese Einschätzung ist objektiv, präzise und direkt verwertbar.
Szenario 2: KI erkennt Baujahr und Bauschäden anhand von Außenansichten
Besonders beeindruckend ist die Fähigkeit der KI, aus Fassadenfotos detaillierte Rückschlüsse zu ziehen. Im Test wurde ein Foto eines Altbaus via Google Street View hochgeladen. Die KI-Analyse:
KI-Ergebnis
„Geschätztes Baujahr: 1890–1910 (Historismus, Gründerzeit). Begründung: Rundbogenfenster im Dachgeschoss, segmentbogenförmige Fenster im Erdgeschoss, Fassadenschmuck typisch für diese Epoche. Der Anbau wirkt deutlich jünger, vermutlich 1980er/1990er Jahre – erkennbar an den Kunststofffenstern und der abweichenden Fensterstruktur. Potenzielle Schwachstellen: Aufsteigende Feuchtigkeit im Sockelbereich möglich, da Horizontalabdichtung im Mauerwerk damals meist fehlte. Risiko von Dehnungsrissen an der Verbindungsstelle zwischen Altbau und Anbau.“
Diese Detailtiefe ist bemerkenswert – und hilft Ihnen, bereits vor der Besichtigung Schwerpunkte zu setzen oder Rückfragen vorzubereiten.
Szenario 3: Negative Aspekte gezielt abfragen
Die KI neigt dazu, Objekte zunächst neutral-positiv zu beschreiben. Für eine realistische Einschätzung sollten Sie gezielt nachfragen:
„Wenn du negative Aspekte nennen müsstest – welche wären das?“
Im Test zur Innenraumbewertung kam dann beispielsweise:
- Veraltete Sanitärausstattung (70er/80er-Jahre-Optik)
- Fehlende Duschabtrennung aus Glas, stattdessen Duschvorhang
- Aufputz-Armaturen und Rohrleitungen sichtbar
- Heizungsrohre unverkleidet
- Renovierungsbedarf in Nassbereichen
Diese Rückmeldung schärft Ihre Objektbeschreibung und macht sie ehrlicher, was bei potenziellen Käufern oder Mietern Vertrauen schafft.
Szenario 4: Exposé-Text direkt generieren lassen
Abschließend können Sie die KI bitten, aus ihrer Analyse einen fertigen Exposé-Text zu erstellen:
„Gib mir fünf Sätze aus, die ich für das Exposé nutzen kann. Sie sollen einen realistischen Eindruck vom Zustand vermitteln.“
Beispiel-Output:
- Helles Wohnambiente mit zeitlosen Echtholz-Parkettböden
- Gepflegte Grundsubstanz mit funktionaler Raumaufteilung
- Transparente Raumgestaltung durch Glastüren für natürlichen Lichteinfall
- Sanitärbereiche im Originalzustand der 1970er/80er Jahre
- Potenzial für wertsteigernde Modernisierung vorhanden
Diese Texte sind direkt verwendbar und sparen Ihnen wertvolle Zeit.
Workflow-Tipps für den Makleralltag
1. Standardisieren Sie Ihren Prompt: Erstellen Sie einmal einen guten Prompt für Innenräume, einen für Außenansichten und einen für Gesamtobjekte. Speichern Sie diesen als Vorlage oder erstellen Sie sich direkt ein Custom GPT bei ChatGPT oder ein Gem bei Google Gemini.
3. Thinking-Modus nutzen: In den Premium-Versionen beider Tools gibt es erweiterte Modi (z. B. „Pro“ bei Gemini Pro), die längere Analysen durchführen und präzisere Ergebnisse liefern.
2. Bilderanzahl beachten: ChatGPT und Google Gemini verarbeiten maximal zehn Bilder pro Anfrage. Bei größeren Objekten laden Sie die Bilder in mehreren Durchgängen hoch (z. B. nach Wohnungen getrennt).
4. Automatisierung prüfen: Mit Automatisierungstools wie Make.com oder n8n können Sie den Prozess weiter optimieren: Bilder in einen Cloud-Ordner laden, KI-Analyse automatisch auslösen, Exposé-Text in Ihre Maklersoftware übertragen.
Grenzen der KI-Bildanalyse
So leistungsfähig KI ist – sie ersetzt nicht die Besichtigung vor Ort. Die KI kann Fotos analysieren, aber keine versteckten Mängel erkennen, die nicht abgebildet sind. Sie bewertet optische Eindrücke, kann aber keine rechtlichen oder baulichen Gutachten erstellen.
Nutzen Sie KI als Effizienz-Tool: für schnelle Ersteinschätzungen, strukturierte Objektbeschreibungen und als Grundlage für Ihre eigene Bewertung. Die finale Verantwortung bleibt bei Ihnen.
Fazit: Zeitgewinn ohne Qualitätsverlust
KI-gestützte Bildanalyse ist keine Zukunftsmusik mehr, sondern praxisreif. Mit ChatGPT oder Google Gemini erstellen Sie aus Immobilienfotos innerhalb weniger Minuten präzise, verkaufsorientierte Exposé-Texte. Die Systeme erkennen Baujahre, bewerten Ausstattung und Zustand und identifizieren sogar potenzielle Bauschäden.
Einmal einen guten Prompt erstellt, wenden Sie ihn bei jedem Objekt wieder an. Das spart Zeit, sorgt für konsistente Objektbeschreibungen und ermöglicht es Ihnen, sich auf Ihr Kerngeschäft zu konzentrieren: Beratung, Vermarktung und Abschluss.
FAQ: Exposé-Texte mit KI aus Bildern erstellen
+ Welche KI-Tools eignen sich für die Bilderkennung bei Immobilien?
Google Gemini Pro und ChatGPT sind die beiden führenden Tools. Beide analysieren bis zu zehn Bilder gleichzeitig und liefern detaillierte Objektbeschreibungen. Google Gemini ist besonders stark in der Erkennung von Architekturdetails und Baujahren.
+ Kann die KI auch Bauschäden erkennen?
Ja, moderne KI-Systeme erkennen sichtbare Schäden wie Risse, Feuchtigkeitsflecken, Schimmel oder veraltete Installationen. Sie weisen auch auf typische Schwachstellen alter Gebäude hin (z. B. fehlende Horizontalabdichtung bei Gründerzeithäusern).
+ Wie präzise sind KI-Immobilienbeschreibungen?
Die Beschreibungen sind objektiv und detailliert, sollten aber immer durch eine persönliche Besichtigung ergänzt werden.
+ Benötige ich Programmierkenntnisse für die Anwendung?
Nein. Beide Tools (ChatGPT und Google Gemini) arbeiten mit natürlicher Sprache. Sie laden Bilder hoch, geben Ihren Prompt ein und erhalten die Analyse. Für Automatisierung mit Tools wie n8n oder Make.com sind Grundkenntnisse hilfreich, aber nicht zwingend erforderlich.
+ Wie lange dauert die Erstellung einer Objektbeschreibung?
Die reine KI-Analyse dauert wenige Sekunden bis maximal zwei Minuten (im „Thinking"-Modus etwas länger). Insgesamt benötigen Sie für Upload, Prompt-Eingabe und Ergebnis-Prüfung etwa drei Minuten pro Objekt – deutlich schneller als manuelle Erstellung.
+ Kann ich die KI-Texte direkt ins Exposé übernehmen?
Ja, die Texte sind in der Regel direkt verwendbar. Sie sollten sie allerdings kurz gegenlesen und ggf. an Ihre individuelle Ansprache oder spezifische Objektdetails anpassen. Die KI liefert eine strukturierte Basis, die Sie bei Bedarf verfeinern.
+ Was kostet die Nutzung von ChatGPT oder Google Gemini?
Beide Tools bieten kostenlose Basisversionen mit eingeschränkter Bilderkennung. Für professionelle Nutzung empfehlen sich die Premium-Abos: ChatGPT Plus kostet ca. 20 € pro Monat, Google Gemini Advanced ebenfalls ca. 20 € pro Monat (Stand: Februar 2026).
+ Wie stelle ich sicher, dass die KI objektiv bewertet?
Formulieren Sie Ihren Prompt neutral und bitten Sie die KI, sowohl positive als auch negative Aspekte zu nennen. Fragen Sie gezielt nach Schwachstellen oder Modernisierungsbedarf. So erhalten Sie eine realistische Einschätzung statt reiner „Marketing-Texte".
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Header Bildrechte: Getty Images / unsplash
Nilas Möllenkamp ist Experte für Künstliche Intelligenz in der Immobilienbranche. Er unterstützt Unternehmen bei der digitalen Transformation und verbindet Branchenerfahrung mit praxisnaher KI-Expertise. In seinen Artikeln zeigt er, wie Makler und Projektentwickler KI erfolgreich für Akquise, Bewertung und Vermarktung nutzen.
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