MARKET BRIEFING

Erholung bei den Kaufpreisen in Sicht

immowelt Preiskompass zeigt: Makler können optimistisch sein

4 Min. Lesedauer

Jonas Paulveröffentlicht am 12.01.2024

Nach eineinhalb Jahren mit hohen Zinsen und fallenden Kaufpreisen, kann sich der Immobilienmarkt verhalten auf eine Besserung der Lage freuen. Das verdeutlichen die aktuellen Angebotspreise von Bestandswohnungen aus dem immowelt Preiskompass. Die Bauzinsen sind zuletzt auf gut 3 Prozent gefallen. Auch die Preiskurve flacht sich immer weiter ab. Sollte sich der Trend am Zinsmarkt fortsetzen, dürfte der Tiefpunkt bald erreicht sein.

Zwischen Oktober und Januar sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken, also beinahe stabil geblieben. Aktuell kostet der Quadratmeter deutschlandweit im Mittel 3.124 Euro, vor drei Monaten war Wohnraum mit 3.131 Euro nur geringfügig teurer. Das zeigt die 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und den größten deutschen Städten verändert haben.

immowelt Preiskompass downloaden

Zwar sind die Kaufpreise verglichen mit dem Vorjahr deutschlandweit um durchschnittlich 4,8 Prozent gesunken und zum absoluten Preishöhepunkt im Mai 2022 sogar um 10,2 Prozent nach unten gegangen. Wie sehr sich die negative Preisdynamik in den zurückliegenden drei Monaten allerdings abgeschwächt hat, zeigt sich am Vergleich zu den Vorquartalen. Im 1. Quartal 2023 betrug der Rückgang noch 1,7 Prozent, im 2. Quartal waren es 1,4 Prozent und im 3. Quartal 1,5 Prozent.

„Nach eineinhalb herausfordernden Jahren für die komplette Immobilienbranche blicken wir zuversichtlich auf das Jahr 2024. Die Bauzinsen scheinen ihren Höhepunkt bereits überwunden zu haben und sinken derzeit. Setzt sich dieser Trend fort, könnte sich die Nachfrage nach Wohneigentum im Laufe des Jahres wieder erholen. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Preise vorerst noch einige Monate mit leichten Schwankungen seitwärts bewegen. Die relative Trägheit des Immobilienmarkts hat auch erst fünf Monate nach dem rapiden Zinsanstieg Anfang 2022 zu sinkenden Preisen geführt.“

Kaufpreisentwicklung Bestandswohnungen vom 01.10.23 bis 31.12.23

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Unterschiedliche Entwicklungen in Metropolen

Bei der Preisentwicklung in den Metropolen zeigt sich aktuell ein heterogenes Bild. Zum Teil könnte der Preistiefpunkt bereits überwunden sein. In Berlin etwa stiegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen drei Monaten um 1,2 Prozent auf durchschnittlich 5.014 Euro pro Quadratmeter. Im Vorquartal gab es noch einen Rückgang von 0,7 Prozent. Besonders in Berlin könnte sich der Immobilienmarkt durch Attraktivität und starken Zuzug wieder schneller erholen. Zudem bietet das nach wie vor verglichen mit anderen europäischen Hauptstädten niedrige Preisniveau viel Spielraum nach oben. Auch in Köln und Hamburg zeigt die Preiskurve nach eineinhalb Jahren Rückgang nun wieder nach oben. In der Hansestadt ist der Preiszuwachs mit 0,1 Prozent auf 5.945 Euro pro Quadratmeter zwar nur marginal, nach einem Rückgang von 1,9 Prozent im 3. Quartal scheint aber zumindest der Preisverfall gestoppt. In Köln erhöhten sich die Wohnungspreise um 0,5 Prozent auf 4.652 Euro pro Quadratmeter.

In der vierten Millionenstadt, München, gaben die Kaufpreise hingegen um weitere 0,5 Prozent nach. Das Preisniveau scheint trotz spürbarer Rückgänge seit eineinhalb Jahren noch zu hoch zu sein. Vor der Zinswende wurden noch Quadratmeterpreise von über 9.000 Euro aufgerufen, aktuell sind es 8.151 Euro.

Kaufpreisentwicklung in den 5 größten Städten

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Noch keine Entspannung in Frankfurt und Stuttgart

Ähnlich wie in München ist auch in Frankfurt und in Stuttgart von einer Trendwende bisher noch nichts zu spüren – in beiden Großstädten gaben die Preise im vergangenen Quartal deutlich nach. In Frankfurt (-2,6 Prozent) kostet der Quadratmeter aktuell 5.439 Euro, was hinter München und Hamburg der dritthöchste Wert aller Großstädte ist. Trotz spürbarem Rückgang fällt jedoch auch dort die prozentuale Veränderung geringer aus als in den Vorquartalen. In Stuttgart beschleunigten sich die Preisrückgänge zuletzt sogar wieder etwas. Seit Oktober vergangenen Jahres sind die Angebotspreise um 2,2 Prozent auf 4.805 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen. In den Vorquartalen waren es noch minus 2,1 Prozent und minus 1,9 Prozent.

Stärkster Rückgang in Saarbrücken und Göttingen – Anstiege im Ruhrgebiet

Den stärksten Preisrückgang verzeichneten im letzten Quartal Saarbrücken und Göttingen (je -4,3 Prozent). Trotz des vergleichsweise niedrigen Preisniveaus – in Saarbrücken kostet der Quadratmeter 2.265 Euro und in Göttingen 2.957 Euro – sowie allmählich verbesserter Kreditkonditionen, scheinen sich die Immobilienmärkte in beiden Städten noch nicht erholt zu haben. Das Gleiche könnte auch auf einige Städte in Nordrhein-Westfalen zutreffen: Bielefeld (-3,2 Prozent; 2.513 Euro), Mühlheim an der Ruhr (-2,6 Prozent; 2.449 Euro) und Aachen (-2,6 Prozent; 3.427 Euro) weisen im 4. Quartal ebenfalls deutlich Rückgänge auf. Auch in hochpreisigen Pflastern wie Heidelberg (-2,6 Prozent; 5.011 Euro), Ingolstadt (-2,2 Prozent; 4.295 Euro) und Potsdam (-2,0 Prozent; 4.927 Euro) ist der Tiefpunkt noch nicht erreicht.

Die Stadt mit dem größten Anstieg ist Moers (+4,2 Prozent; 2.311 Euro), gefolgt von Wolfsburg (+3,8 Prozent; 2.672 Euro). Generell fällt auf, dass in vielen preiswerten Städten die Kaufpreise wieder nach oben zeigen. Dazu zählen auch Ruhrgebietsstädte wie Gelsenkirchen (+2,8 Prozent; 1.559 Euro), Herne (+2,3 Prozent; 1.800 Euro) und Duisburg (+1,4 Prozent; 1.849 Euro).

Eine Stadt, die trotz generell hoher Kaufpreise einen deutlichen Anstieg verzeichnet ist Freiburg. Dort haben sich die Angebotspreise seit Oktober um 3,6 Prozent auf 5.090 Euro pro Quadratmeter verteuert. Das ist nicht nur der drittstärkste Anstieg aller untersuchten Städte, die Studentenstadt im Breisgau überholt dadurch sogar Berlin.

Fazit: Makler können 2024 auf steigende Preise hoffen

Vielerorts scheint die Talsohle durchschritten und die Preise stabilisieren sich. Insgesamt sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 30 von 75 untersuchten gestiegen, in 23 Städten ist zumindest die Tendenz besser als im Vorquartal. Die Anzahl der Städte, in denen die Preiskurve nach unten zeigt, geht damit rapide zurück. Diese Tendenz könnte ein gutes Anzeichen für 2024 sein und Makler können vorsichtig optimistisch auf das neue Jahr schauen – insbesondere, wenn die Zinsen wieder sinken sollten.

Den kompletten Preiskompass mit noch mehr Zahlen und Details zur Methodik finden Sie hier.

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