KI Tipps & Hacks

KI-Recherche für die Lagebewertung: Was Deep Research leistet

So erstellen Sie einen quellenbelegten Standortbericht fürs nächste Verkäufergespräch

5 Minuten Lesedauer

Nilas Möllenkampveröffentlicht am 27.08.2026

Jede Einwertung braucht Fakten, die nicht im Objektordner stehen: Quadratmeterpreise in der Straße, geplante Neubauprojekte im Stadtteil, der geltende Bebauungsplan.

KI übernimmt diesen Schritt. Recherchieren gehört neben dem Auswerten von Daten zu dem, was Sprachmodelle am besten können, und mit der Deep-Research-Funktion entsteht daraus ein mehrseitiger Bericht mit anklickbarer Quelle hinter jeder Angabe. Entscheidend ist dabei weniger das Tool als zwei Stellschrauben: wie klar Sie den Prompt in der Recherche formulieren – und wie viel Zeit Sie der KI dafür geben.

Warum das funktioniert

Der übliche Einwand lautet: Woher wissen Sie, dass die KI die Zahlen nicht erfunden hat? Bei einer Recherche mit Websuche stellt sich diese Frage nicht, denn jede Aussage kommt mit einer Quelle, die Sie direkt anklicken können.

Deep Research geht noch einen Schritt weiter und prüft gegen: Findet das Tool zum Beispiel einen Bebauungsplan, gleicht es ihn mit weiteren Quellen ab, um zu sehen, ob es eine neuere Fassung gibt. Das braucht Zeit – macht das Ergebnis aber belastbar.

Die Funktion gibt es nicht nur bei einem Anbieter: ChatGPT, Google Gemini und Claude bieten sie an, über diese Modelle kann auch Microsoft Copilot darauf zugreifen. Wichtig: Sie müssen die Funktion aktiv auswählen, sonst läuft nur die normale Websuche. Wo der Schalter sitzt, ändert sich mit jedem Update – fragen Sie im Zweifel einfach direkt im Chat Ihrer KI danach.

Wichtig: Ein Recherchebericht ersetzt keine Wertermittlung. Preise aus Immobilienportalen sind Angebots-, keine Kaufpreise. Und sobald Sie Lageaussagen aus dem Bericht ins Exposé übernehmen, stehen Sie als Maklerbüro dafür gerade. Prüfen Sie Entfernungen, Bebauungspläne und Preisniveau deshalb immer an der genannten Quelle, bevor Sie sie verwenden.

Übrigens: Im kostenfreien E-Learning „Lagebewertung mit KI und Deep Research“ zeigt Nilas Möllenkamp anhand eines Praxisbeispiels, wie Sie einen Lagebericht für das Verkäufergespräch erstellen (inkl. Prompt zum Kopieren).

Der Auftrag macht den Unterschied

Je besser der Prompt, also der Auftrag den Sie der KI geben, desto besser das Ergebnis. „Wie ist die Wohnlage am Beispielweg 9?“ ist keine fundierte Recherche – das ist eine Frage ohne Kontext. Damit daraus ein brauchbarer Auftrag wird, brauchen Sie drei Angaben in Ihrem Prompt:

Rolle und Zweck: Wofür brauchen Sie das Ergebnis – für ein Verkäufergespräch mit einer Erbengemeinschaft, für eine Einwertung, für einen Exposétext?
Objektdaten: nicht nur die Adresse, sondern möglichst viel Kontext, wie Objektart, Baujahr, Anbauten, Wohnfläche.
Ausgabeformat: eine kurze, direkt nutzbare Einschätzung statt eines langen Marktberichts.

Der Zweck ist dabei am wichtigsten. „Gute Wohnlage“ heißt ohne Zweck gar nichts: Für eine vierköpfige Familie mit Schlagzeug im Keller ist das freistehende Haus am Waldrand die beste Lage – für ein anderes Suchprofil eher nicht. Fehlt der Zweck im Auftrag, entscheidet die KI selbst, und das Ergebnis passt zu keinem konkreten Gespräch.

Tipp für die Praxis: Den Prompt an die KI müssen Sie nicht selbst schreiben. Bitten Sie das Modell einfach, den besten Prompt für die eigene Recherche zu formulieren. In wenigen Minuten haben Sie eine Vorlage, die Sie mit dem individuellen Kontext zu Ihrem Objekt vervollständigen können. Einen Beispiel-Prompt finden Sie im kostenfreien E-Learning auf immowelt impuls.

Bei den Einstellungen zählt vor allem eins: Geben Sie dem Modell Zeit. Ein hoher Denkaufwand sorgt dafür, dass wirklich im Netz recherchiert wird, statt nur aus dem Modellwissen zu antworten. Und wenn eine Auswertung acht Minuten läuft, ist das keine verlorene Zeit, sondern acht Minuten für ein Kundentelefonat.

Was der Unterschied in der Praxis bedeutet

Ohne Zweck im Auftrag bekommen Sie nach wenigen Sekunden eine Floskel: gute bis sehr gute Wohnlage, interessant für Familien, kleinere Nachteile. Nichts davon ist falsch – nur bringt es Sie in einem Preisgespräch nicht weiter.

Mit Zweck und Objektdaten sieht das anders aus: Nach rund vier Minuten und etwa 300 durchsuchten Quellen bekommen Sie Angebotsindikatoren für vergleichbare Häuser mit Fundstelle, Fakten zur Nahversorgung und die Punkte, die Sie im Gespräch mit der Eigentümerseite ansprechen sollten.

Mit aktivierter Deep-Research-Funktion legt das Modell zuerst einen Rechercheplan vor – zum Beispiel: Geodaten klären, Bebauungsstruktur prüfen, Mikrolage analysieren, Marktpreise erheben. Sie sehen so schon vor dem Start, was recherchiert wird, und können den Plan bei Bedarf anpassen, etwa wenn ein Punkt fehlt, der für das Objekt wichtig ist – zum Beispiel eine Hochwassergefahrenkarte.

Ein vollständiger Deep-Research-Lauf dauert im Praxisbeispiel aus dem Videotutorial acht Minuten, manchmal länger, und liefert am Ende ein mehrseitiges Dokument mit rund 60 Quellenangaben. Drei Dinge bekommen Sie nur mit dieser Zeit:

Konkrete Entfernungen statt Adjektive, zum Beispiel „nächste Haltestelle 250–400 Meter“ statt „gut angebunden“.
Bessere Preisquellen: Statt nur Immobilienportalen nutzt Deep Research auch die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und die Bodenrichtwerte der Länder – die belastbarsten Preisanker, die es gibt.
Eine ehrliche Einordnung: Der Bericht nennt vorab, was er nicht leisten kann, etwa dass er den Gebäudezustand nicht bewertet.

Ergebnis prüfen bleibt Pflicht

Ein Recherchebericht ist eine Arbeitsgrundlage – keine Freigabe. Prüfen Sie daher vor der Übernahme ins Exposé:

Sind Preise als Angebots- oder als beurkundete Kaufpreise gekennzeichnet?
Ist der zitierte Bebauungsplan aktuell, und aus welchem Jahr stammt er?
Stimmen die Entfernungsangaben mit einer Kartenmessung überein?
Sind Bewertungsnoten als Einschätzung des Modells erkennbar – und nicht als amtliche Einstufung?

Weil jede Angabe eine anklickbare Quelle hat, reichen Stichproben. Ohne Belegpflicht im Auftrag bleibt Ihnen nur, alles selbst nachzurecherchieren – und der Zeitgewinn ist wieder weg.

Was Sie dafür brauchen

Kein Marktdatenabo, keine Datenbanklizenz, keine externe Researchkraft. Sie brauchen einen Zugang zum KI-Tool Ihrer Wahl mit Deep-Research-Funktion, die Objektdaten und einen Prompt, der den Zweck der Recherche klar benennt.

Was der Bericht nicht ersetzt: die Bewertung des Gebäudezustands, die Besichtigung vor Ort und Ihr eigenes Marktgefühl. Was er liefert, ist die belegte Faktenbasis darunter – und die entsteht nicht mehr in einer halben Stunde mit offenen Browser-Tabs, sondern nebenbei, während Sie sich um andere Dinge kümmern.

Kostenfreies E-Learning

Deep Research in der Praxis

Im passenden Videotutorial zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie eine Lagerecherche mit KI aufsetzen – vom Prompt bis zum fertigen Bericht.

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FAQ

Muss ich Deep Research extra einschalten?

Ja. Ohne Auswahl der Funktion läuft nur die normale Websuche, die deutlich flacher recherchiert. Wo die Auswahl sitzt, unterscheidet sich je Tool – fragen Sie im Zweifel direkt im Chat.

Wie lange dauert eine Recherche?

Ohne Deep Research etwa vier Minuten bei hohem Denkaufwand, mit Deep Research acht Minuten bis zu einer Stunde. Der Lauf läuft im Hintergrund weiter, das Fenster muss nicht offen bleiben.

Kann ich den Rechercheplan anpassen?

Ja, er wird vor dem Start angezeigt und lässt sich bearbeiten. Sinnvoll ist das, wenn ein für Ihr Objekt wichtiger Punkt fehlt, etwa eine Hochwassergefahrenkarte oder Lärmkartierung.

Woher kommen die Preisangaben?

Bei kurzer Recherche vor allem aus Immobilienportalen, also Angebotspreise. Bei Deep Research zusätzlich aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und den Bodenrichtwertsystemen der Länder. Diese Unterscheidung gehört ausdrücklich in den Auftrag.

Muss ich den langen Auftrag selbst schreiben?

Nein. Lassen Sie sich den Prompt vom Modell selbst schreiben und ergänzen Sie danach nur Adresse, Objektdaten und Anlass.

Kann ich Passagen direkt ins Exposé übernehmen?

Konkrete, belegte Angaben wie Entfernungen und Anbindung ja, nach Prüfung an der Quelle. Bewertende Formulierungen zur Wohnlage besser nicht ungeprüft übernehmen, weil sie im Exposé zur Zusage des Maklerbüros werden.

Header Bildrechte: Kaitlyn Baker / unsplash

Nilas Möllenkamp ist Experte für Künstliche Intelligenz in der Immobilienbranche. Mit AIGHT RE unterstützt er Unternehmen bei der digitalen Transformation und verbindet Branchenerfahrung mit praxisnaher KI-Expertise. In seinen Artikeln zeigt er, wie Makler und Projektentwickler KI erfolgreich für Akquise, Bewertung und Vermarktung nutzen.

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