VERMARKTUNG

Falle Maklerexposé

Wann Übertreibungen zu Schadensersatz führen können

5 Min. Lesedauer

Redaktionveröffentlicht am 01.10.2024

Manchmal ist viel Kreativität gefragt, um das Potenzial einer Immobilie zu verdeutlichen. Doch als Immobilienprofi sollten Sie darauf achten, dass diese Kreativität nicht zu weit geht – sonst drohen rechtliche Konsequenzen. Wir zeigen Ihnen, welche Fallen es zu vermeiden gilt, und geben Tipps für eine rechtssichere Immobilienvermarktung.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat in einem Urteil klargestellt, dass ausgeschmückte Angaben im Exposé auch dann als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung gewertet werden können, wenn diese nicht explizit im Kaufvertrag festgehalten sind. Das bedeutet: Auch wer nur zur Anpreisung blumige Formulierungen verwendet, kann dafür haftbar gemacht werden. Für Immobilienmakler und private Verkäufer ist daher Vorsicht geboten, was die Formulierungen im Immobilienexposé angeht.

Wann Regressansprüche drohen

Sollte ein Makler oder Verkäufer die Käufer arglistig täuschen, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz. Das Gericht machte deutlich, dass ein solcher Anspruch auch dann bestehen kann, wenn im Vertrag ein Haftungsausschluss für Mängel vereinbart wurde. Doch selbst wenn keine Täuschungsabsicht vorliegt, können Regressansprüche entstehen, wenn der Makler die Angaben im Exposé nicht sorgfältig genug prüft oder sich blind auf die Aussagen des Verkäufers verlässt.

Exposé-Fallen: Wo Kreativität teuer werden kann

Wo hört die Kreativität auf und ab wann spricht man von Übertreibung? Wir zeigen Ihnen, wann aus blumigen Beschreibungen ein Problem werden kann.

Beschaffenheit der Immobilie

Im erwähnten Fall des Oberlandesgerichts Hamm hatte ein Käufer erfolgreich Schadensersatzansprüche geltend gemacht, da die beschriebene Beschaffenheit der Immobilie nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprach.

Ausstattungsniveau

In einem weiteren Fall hatte ein Makler eine Immobilie als „topsaniert“ beworben. Der Käufer ging davon aus, dass alle Räume entsprechend modernisiert und mit der im Exposé erwähnten modernen Haustechnik ausgestattet seien – einschließlich des Gäste-WCs. Nach dem Kauf stellte sich jedoch heraus, dass das Gäste-WC keine Fußbodenheizung hatte – ein Detail, das im Exposé nicht explizit ausgeschlossen wurde. Der Käufer machte Schadensersatz geltend, da er davon ausgegangen war, dass die gesamte Etage über diese Ausstattung verfügen müsse.

Die im Exposé verwendeten Begriffe wie „modernste Haustechnik“ und „topsaniert“ wurden als irreführend bewertet, da sie ein höheres Ausstattungsniveau suggerierten als tatsächlich vorhanden war.

Praxistipps für Makler: Wie Sie Regressansprüche vermeiden

Um rechtliche Konsequenzen zu umgehen, ist Vorsicht geboten. Wir zeigen Ihnen Tipps, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und rechtssichere Exposés zu gestalten.

Sorgfältige Prüfung: Vorsicht ist besser als Nachsicht

Stellen Sie sicher, dass alle Angaben im Exposé korrekt sind. Übernehmen Sie keine Informationen ungeprüft vom Verkäufer. Es lohnt sich, selbst vor Ort nachzuschauen und die Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen. Bedenken Sie: Jede ungenaue oder fehlerhafte Angabe kann später zu einem Problem werden.

Adäquate Formulierungen: Vermeiden Sie Übertreibungen

Begriffe wie „luxuriös“, „topsaniert“ oder „modernste Haustechnik“ sollten Sie nur dann verwenden, wenn diese durch konkrete Nachweise belegt werden können. Gerichtsurteile wie das des Oberlandesgerichts Hamm zeigen, dass ungenaue Begriffe häufig zu Missverständnissen führen und hohe Schadensersatzforderungen nach sich ziehen können. Übertreibungen wirken vielleicht verkaufsfördernd, können aber rechtliche Risiken bergen.

Transparenz: Informieren Sie über Abweichungen und Mängel

Erwähnen Sie Abweichungen oder Mängel klar und deutlich im Exposé. Ob fehlende Ausstattungselemente oder kleinere Makel – durch Transparenz sorgen Sie nicht nur für Vertrauen beim Käufer, sondern vermeiden auch spätere Überraschungen.

Dokumentation: Absicherung durch Nachweise

Eine lückenlose Dokumentation hilft Ihnen im Ernstfall, Missverständnisse aufzuklären und nötige Beweise zu erbringen. Dokumentieren Sie daher alle relevanten Informationen und die relevante Kommunikation mit allen Parteien, um im Streitfall abgesichert zu sein.

Fazit: Fakten statt Fantasie

Bei der Immobilienvermarktung ist Kreativität gefragt – doch gerade das Immobilienexposé erfordert ein besonderes Maß an Vorsicht. Deshalb gilt: Bleiben Sie bei den Fakten und setzen Sie Ihre Kreativität gezielt ein, um die Immobilie im besten Licht zu präsentieren, ohne falsche Erwartungen zu wecken. So schaffen Sie Vertrauen und vermeiden mögliche Abmahnungen.