13.04.2022
Ihr News-Update für die erfolgreiche
Immobilienblase: Experten sehen Zyklusende näher rücken
Analysten der Deutschen Bank erwarten ein baldiges Ende der Preisentwicklung für Immobilien. Genauer prognostizieren sie eine Preiskorrektur 2024. Bei der Schätzung des Zeitpunkts sind allerdings sowohl Faktoren zu beachten, die das Zyklusende aufschieben, als auch solche, die es begünstigen.
Der Zuzug vieler Geflüchteten sowie die steigende Inflation schieben ein Ende der Preisentwicklung demnach tendenziell auf. Sollte dagegen die Regierung die finanziellen Anreize zum Sanieren reduzieren oder durch eine Sanierungspflicht ersetzen, müssten Immobilieninvestoren weitere Aufwendungen zur Bekämpfung der Klimakrise leisten. Das würde zulasten der Bewertung gehen und könnte zu einem früheren Zyklusende beitragen. Im Basisszenario mit weiter hoher Inflationsrate rechnen die Experten mit einem effektiven Preisrückgang um zwei Prozent. Im Falle eintretender wirtschaftlicher Krisen sei aber von einem massiven Preisfall und einer abrupten Neubewertung im Wohnimmobilienmarkt auszugehen.
Mietendeckel bedingt Einbruch des Wohnungsangebots
Nach der Einführung des Mietendeckels ist das Wohnungsangebot in Berlin um bis zu 60 Prozent eingebrochen, da Vermietung unattraktiver wurde. Auch ein Jahr nach dem Mietendeckel-Aus ist noch keine Erholung in Sicht. Das ist das Ergebnis einer Studie des ifo Instituts und immowelt. Preislich sind jedoch bereits deutliche Auswirkungen seit der Abschaffung des Deckels zu erkennen.
Während der Mietendeckel galt, stiegen die Mietpreise im Bestand der Studie zufolge wesentlich langsamer als zuvor. Die Mieten für unregulierte Neubauten eilten dagegen allerdings davon. Seit dem Aus des Mietendeckels vor einem Jahr sei zu beobachten, dass sich die Preise allmählich wieder annähern. Während die regulierten Bestandsmieten um zwei Prozent stiegen, sind die Neubaumieten um 8 Prozent gesunken.
Bauzinsen steigen so stark wie zuletzt 1999
Baukredite werden immer teurer – und das rasant. Innerhalb kürzester Zeit haben sich die Bauzinsen mehr als verdoppelt und weiteres Zinswachstum ist in Sicht. Experten warnen dennoch davor, jetzt überhastet Kredite aufzunehmen.
Max Herbst, Gründer der Frankfurter FMH Finanzberatung, erwartet in den Sommermonaten einen Anstieg der Hypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen auf drei Prozent. Bisher war er davon ausgegangen, dass dieser Wert erst Ende des Jahres erreicht würde. Lag der Wert im Dezember noch bei 0,9 Prozent, liegt er derzeit im Schnitt bei 2,12. Laut Herbst sei das der stärkste Anstieg seit 1999. Der Münchner Immobilienfinanzierer Interhyp hält derweil an der Prognose mit 3 Prozent bis zum Jahresende fest – was immer noch einen großen Anstieg bedeuten würde. Als Gründe für die rasante Entwicklung nennen die Experten die hochschießende Inflation und das allgemein steigende Zinsniveau an den Kapitalmärkten. Herbst rät Immobilienkäufern dennoch davon ab, aus Angst vor schlechteren Konditionen übereilt Verträge abzuschließen. Bei einem Kredit von 400.000 Euro mache ein Zinsanstieg um 0,25 Prozentpunkte höhere Kosten von 1000 Euro pro Jahr aus. Zwar sei das viel Geld, jedoch müsse die Entscheidung für ein Objekt trotzdem wohlüberlegt sein.
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Stimmung am Immobilienmarkt trübt sich weiter
Der Immobilien-Stimmungsindex ist im April nach einem starken Minus im März erneut gesunken. Das gab die Deutsche Hypo bekannt. Der umfragebasierte Wert fiel im Vergleich zum Vormonat um weitere 0,8 Prozent. Vor allem eine Assetklasse drückt die Stimmung enorm.
Zwar blieb die Ertragskomponente mit 0,3 Prozent stabil, doch das Investmentklima sank um 1,8 Prozent. Die beiden Werte bilden zusammen den Immobilienklimaindex. Bereits im März war dieser um 4 Prozent gesunken. Mit Abstand am stärksten verschlechterte sich die Stimmung in der Assetklasse Logistik. Die Befragten sehen hier aufgrund des Ukraine-Kriegs pessimistisch in die Zukunft und ließen das Klima um 4,2 Prozent fallen. Stabilster Sektor der aktuellen Umfrage war Wohnen mit einem Plus von 0,5 Prozent.
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Signifikanter Anstieg der Indexmietverträge – Vermieter nutzen Inflation für sich
Vermieter profitieren immer mehr von der steigenden Inflation. Mit Indexmietverträgen können sie die Mietpreise problemlos parallel zur hohen Inflationsrate steigen lassen. Diese lag zuletzt bei satten 7,3 Prozent. Dementsprechend nutzen immer mehr Vermieter diese Möglichkeit.
Der Mieterverein Hamburg schätzt beispielsweise, dass inzwischen die Hälfte der Neuverträge eine Klausel entweder zur Index- oder zur Staffelmiete beinhalten. Auch der Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr prüft inzwischen recht oft indexbasierte Mieterhöhungen. Früher sei dies kaum üblich gewesen. In München sind etwa 40 Prozent aller vom Verband Haus und Grund vertretenen Wohnungen über Indexverträge vergeben. Für Vermieter erleichtert die Indexmiete die Mietsteigerungen enorm. Sie sind klar geregelt und an die Inflationsrate gebunden. Mieter können dagegen nicht vorgehen und auch die Kappungsgrenze greift bei Indexmieten nicht.