17.05.2022
Ihr News-Update für die erfolgreiche
Neubau vs. Bestand: Zinswende teilt den Markt
Sorgt das steigende Zinsniveau von Immobilienkrediten für ein Ende des Preisbooms? Eine Auswertung für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt: Derzeit driftet der Markt auseinander. Für Bestandsobjekte hat sich die Preisdynamik bereits abgekühlt, aber im Neubausegment klettert das Niveau unverändert.
Das ist das Ergebnis einer Analyse von privaten Immobilienfinanzierungen von Europace und dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR). Für neu gebaute Häuser hat sich der Index im April um 1,4 Prozent im Vergleich zum Vormonat erhöht, im Bestand hingegen nur um 0,4 Prozent. Da Neubauten teurer sind, wirkt sich der größere prozentuale Zuwachs beim Preis stärker auf den absoluten Gesamtpreis aus. Das Preisniveau von Häusern klettert derzeit zwar noch weiter, allerdings wirkt sich das höhere Zinsniveau im Bestand bereits dämpfend aus.
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben bleibt im Finanzministerium
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) bleibt weiterhin im Zuständigkeitsbereich des Bundesfinanzministers und wird nicht dem Bauministerium unterstellt. Die Bima ist einer der größten Eigentümer von Immobilien und Grundstücken in Deutschland. Daher könnte der Immobilienholding in öffentlicher Hand eigentlich eine zentrale Rolle bei der Erreichung der wohnungspolitischen Ziele von Bauministerin Klara Geywitz zukommen – doch die bekommt keinen direkten Zugriff.
Denn die Bima verbleibt im Ressort von Finanzminister Christian Lindner, wie aus einer Kleinen Anfrage an die Bundesregierung hervorgeht. Die Bima verfügt über rund 500.000 Hektar Grundstücksfläche sowie rund 39.000 Wohnungen. Im Koalitionsvertrag sollte der Bundesanstalt eine führende Rolle beim Wohnungsbau zukommen. Daher hatten viele Experten erwartet, dass sie dem eigens neu gegründeten Bauministerium zugewiesen wird und ihre Kompetenzen ausgeweitet werden. Von diesen Plänen scheint man bei der Bundesregierung derzeit aber wieder abgewichen.
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BGH-Verhandlung: Dämmung über Grundstücksgrenze hinaus
Darf eine nachträglich angebrachte Dämmung auf einem Gebäude in das Grundstück des Nachbarn hineinreichen? Diese Frage muss der Bundesgerichtshof (BGH) nun klären. Im konkreten Fall geht es um einen Berliner Altbau, dessen Außenwand direkt auf der Grundstücksgrenze steht: Die zusätzliche äußere Dämmschicht würde somit zwangsläufig auf das Grundstück der Nachbarn ragen.
In den ersten Instanzen wurde der Nachbar bereits zur Duldung verpflichtet. Der Klimaschutz wiege in diesem Fall schwerer als das Eigentumsrecht. Nun ist der Fall vor dem obersten Gericht Deutschlands gelandet. Auch weil die Berliner Regelungen zu Überbauung bei Dämmung sehr schwammig formuliert sind. In NRW ist beispielsweise festgelegt, dass Nachbarn unter bestimmten Umständen eine Überbauung von bis zu 25 Zentimetern für den Klimaschutz dulden müssen.
Stimmung unter Immobilienfinanzierern trübt sich
Unter den Anbietern und Vermittlern von Immobilienkrediten macht sich Katerstimmung breit: Bei einer vierteljährlich durchgeführten Umfrage blicken die Immobilienfinanzierer derzeit sorgenvoll in die Zukunft. Der Einbruch des Stimmungsindex ist so stark wie zu Beginn der Corona-Pandemie, fast alle Parameter haben sich ins Negative gekehrt.
Als Grund für die getrübten Geschäftsaussichten gelten die zuletzt stark gestiegenen Zinsen für Baukredite. Diese seien zwar für die Finanzierer zunächst gut, da ihnen so höhere Renditen winken. Allerdings fürchten viele ums Neukundengeschäft, wenn sich weniger Menschen eine Immobilienfinanzierung leisten können.
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Zensus 2022 soll detaillierte Zahlen zu Immobilien liefern
In dieser Woche haben die Befragungen für den Zensus 2022 begonnen. Besonders interessant aus Sicht der Immobilienbranche: Erstmals werden auch Bestandsmieten, Leerstandsdauer und -gründe abgefragt. Dafür wurden und werden Immobilieneigentümer per Post kontaktiert und sind dann verpflichtet, die Antworten über ein Online-Formular zu übermitteln.
Die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder, die den Zensus erheben, versprechen sich dadurch ein detailliertes Bild von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt für alle Regionen Deutschlands. Bis diese Ergebnisse vorliegen, wird allerdings noch viel Zeit vergehen: Die Veröffentlichung ist für frühestens November 2023 vorgehsehen.
Qualifizierte Mietspiegel als Zankapfel
Ein qualifizierter Mietspiegel bildetet die sogenannten ortsüblichen Vergleichsmieten ab und dient somit als Grundlage für Mieterhöhungen. Er soll aber auch zu starke Anstiege oder gar Wucherpreise ausbremsen. So zumindest in der Theorie, denn wie das Beispiel Frankfurt am Main zeigt, geht das Hickhack dann erst richtig los.
4 von 7 Verbänden, die in der Mietspiegelkommission vereinigt sind, haben dem neuen Mietspiegel in der Mainmetropole ihre Zustimmung nicht gegeben. Die Stadt hatte den neuen Richtwert turnusmäßig nach 4 Jahren neu errechnet: 10,29 Euro statt wie seinerzeit 9,36 Euro soll der Quadratmeter in Frankfurt am Main kalt kosten. Mit diesem Ergebnis ist nun aber keiner glücklich: Sowohl Vermieter- als auch Mieterverbände sparen nicht mit Kritik am Mietspiegel. Trotz fehlender Zustimmung der Verbände tritt das neue Zahlenwerk am 1. Juli in Kraft.
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