Morning Briefing

Geschäft mit Baufinanzierungen stark rückläufig

Der starke Anstieg der Zinsen für Immobilienkredite hat das Geschäft mit Baufinanzierungen empfindlich getroffen. Das Neuvertragsgeschäft der Banken ist eingebrochen, das Volumen an Finanzierungen ist auf dem niedrigsten Stand seit über 10 Jahren.
Im November 2022 lag das Neufinanzierungsvolumen von privaten Baukrediten bei 13,6 Milliarden Euro. Das sind 40 Prozent weniger als im Vergleichsmonat des Vorjahres und der niedrigste Stand seit Sommer 2011. Seinerzeit waren die Immobilienpreise aber noch deutlich niedriger, sodass die mittleren Finanzierungssummen von Kreditnehmern auch entsprechend kleiner ausfielen. Der Rückgang des Immobilienkreditgeschäfts trifft Banken und Sparkassen hart: Sie machen über 40 Prozent ihrer Umsätze mit der Vergabe von Baudarlehen.

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20 Jahre Mietpreisrally: Quadratmeter bis zu 159 Prozent teurer

Zwischen 45 und 159 Prozent: So stark sind die Mieten in den 10 größten Städten Deutschlands innerhalb der vergangenen 20 Jahre angestiegen. 2002 reichte ein Budget von 500 Euro zumeist noch für eine geräumige, oftmals familientaugliche Wohnung. Heute kann man für diese Summe oftmals nur noch ein Apartment für 1 bis 2 Personen anmieten.
Spitzenreiter der Preisexplosion ist Berlin, wo der Quadratmeterpreis seit 2002 von 4,50 auf 11,65 Euro gestiegen ist. Statt 111 Quadratmeter Fläche bekommen Mieter in der Hauptstadt nunmehr nur noch 43 Quadratmeter für 500 Euro Kaltmiete. Preislicher Spitzenreiter ist München, das bereits vor 20 Jahren über der Marke von 10 Euro pro Quadratmeter lag. 20 Jahre später ist der Preis auf 17,25 Euro geklettert. 500 Euro reichen theoretisch nur noch für ein 1-Zimmer-Apartment mit 29 Quadratmetern. Errechnet wurden die Preise vom Immobilienverband Deutschland (IVD).

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Immobilien: Käufer achten stärker auf Energieeffizienz

Immobilienkäufer achten vermehrt auf Nachhaltigkeit und eine gute Öko-Bilanz bei Wohneigentum. Vor allem mit Blick auf künftige Betriebskosten einer Immobilie ist das Thema Energieeffizienz im Kurs gestiegen. Viele Käufer sind auch bereit einen Aufpreis zu zahlen, wenn es sich um besonders sparsame Neubauobjekte handelt.
Das ist das Ergebnis einer Umfrage von Engel & Völkers. 85 Prozent der Befragten geben an, insbesondere bei Nutzung von erneuerbaren Energiequellen einen höheren Kaufpreis zu akzeptieren. Die Umfrage datiert aus dem Sommer 2022 und dürfte daher auch unter dem Eindruck des Kriegs in der Ukraine und der daraus resultierenden Energiekrise zustande gekommen sein. Die Studienautoren bei Engel & Völkers gehen aber davon aus, dass sich der Trend verfestigt. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen mit erneuerbaren Energiequellen sei weiterhin deutlich höher.

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Spielt neues Erbschaftsrecht Immobilieninvestoren in die Karten?

Zum Jahreswechsel ist ein neues Erbschaftsrecht in Kraft getreten, das in der Praxis auch eine höhere Erbschaftssteuer für Immobilien vorsieht. Denn nun muss der genaue Verkehrswert eines Objekts für die Bemessung der Steuer neu bemessen werden. Das bedeutet, dass auf Gebäude in Top-Lagen deutlich höhere Erbschaftssteuern anfallen. Profitieren davon nun gewerbliche Immobilienkäufer?
Viele Erben größerer Immobilien können die Forderung des Finanzamts oft nur per Verkauf oder Teilverkauf begleichen. Das könnte nun dazu führen, dass in besonderes angespannten Mietmärkten noch mehr Objekte an institutionelle Investoren fallen, wie das Beispiel eines Mietshauses in München zeigt. Die Gelackmeierten sind am Ende die Mieter, denen dann oftmals höhere Mieten drohen. Experten fordern daher zum Schutz der Erben und der Mieter eine Erhöhung der Freibeträge.

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BGH-Urteil zu Mieterhöhung bei Modernisierung

Wird eine vermietete Immobilie saniert, kann der Eigentümer die Kosten per Mietererhöhung an die Mieter weitergeben. Allerdings muss für die Mieter transparent nachvollziehbar sein, welche Kosten in der Mieterhöhung mündeten. Eine Auflistung aller Einzelposten ist aber nicht nötig. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.
Die BGH-Richter urteilten im konkreten Fall anders als ihre Kollegen am Amts- und Landgericht. Eine Mieterin hatte nach Modernisierung gegen eine Mieterhöhung geklagt, weil die Begründung keine detaillierte Auflistung aller Modernisierungsmaßnahmen und deren Kosten enthielt. In den ersten Instanzen bekam die Mieterin Recht. Das BGH urteilte aber nun zu Gunsten der Vermieterin. Es reicht in der Mieterhöhung, wenn die Gesamtkosten angeben werden und die Kosten für den Mieter plausibel dargelegt werden.

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