13.04.2023

Morning Briefing

Ihr News-Update für die erfolgreiche
Immobilienvermarktung

Belastung von Eigentümern: Rückenwind für Konzerne und Investoren?

Die Kosten für Vermieter steigen in vielerlei Hinsicht. Es könnte in Zukunft zu Verkaufswellen durch private Eigentümer kommen. Experten warnen daher vor einem wachsenden Einfluss durch Wohnungskonzerne und ausländische Immobilieninvestoren.
Hohe Zinsen für Anschlussfinanzierungen, energetische Sanierungen und nicht zuletzt die GEG-Reform treiben die finanzielle Belastung für viele private Eigentümer in die Höhe. Viele Vermieter werden sich aufgrund der Kosten ihre Häuser nicht mehr leisten können und verkaufen müssen, warnen Fachleute. Das betrifft vor allem Mietshäuser mit Gasetagenheizung, denn dort gibt es bisher wenig bezahlbare Alternativen. Nach dem Präsidenten des Eigentümerverbands Haus & Grund, Kai Warnecke, könnte der deutsche Immobilienmarkt so „zum Schnäppchen-Paradies“ für gewerbliche Investoren aus dem Ausland werden. Warnecke fordert daher auch, hinsichtlich der GEG-Neuerung, Gasetagenheizungen länger einbauen zu dürfen als wie geplant bis 2024.
Im Entwurf zur Gebäudeenergiereform ist genau für diese Heizungen ohnehin eine sehr ausgedehnte Übergangsfrist vorgesehen.

Geht die Wärmewende auf Kosten der Mieter?

Die Kosten für den Heizungsumstieg tragen zunächst die Vermieter, doch die können sie im Anschluss auf ihre Mieter umlegen. Das Ergebnis: Die Mieten steigen weiter. Der Deutsche Mieterbund fordert daher eine Nachbesserung des Gesetzentwurfs mit verbindlicher Sozialverträglichkeit.
Auf Mieter kommen nach jetzigem GEG-Gesetzentwurf nicht nur die umgelegten Kosten für den Heizungsumbau zu, sondern auch höhere Heizkosten durch Wärmepumpe, Solar- oder Biogas-Heizungen. Damit der Umstieg auf erneuerbare Energien und die Finanzierungslast des Umstiegs nicht auf den Schultern der Mieter abgeladen werden, fordert Melanie Weber-Moritz, Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, mehr soziale Abfederung.

Zweifel an Wärmepumpen im Altbau

Die ambitionierten Ziele der Bundesregierung in Sachen Energiewende setzen auch die Nutzung von Wärmepumpen im Altbau voraus. Das ist nicht immer sinnvoll.
Der Betrieb von einer Wärmepumpe kostet Strom – viel Strom. Damit eine Wärmepumpenanlage effizient ist und der Umweltbilanz einen Dienst erweist, muss sie richtig ausgelegt sein. Das ist in der Regel nur bei sanierten Häusern und abschätzbarem Wärmebedarf sinnvoll. Zwar können moderne Anlagen Vorlauftemperaturen bis zu 70 Grad bereitstellen, wie sie für ein altes Haus oft nötig wären, doch das ist nicht sinnvoll. Bei schlecht gedämmten Bauten und im Winter müsste eine Pumpe dauerhaft laufen, um diese Temperaturen zu erreichen. Das braucht viel Strom und erhöht die Kosten.
Damit die Wärmewende auch für Altbauten umgesetzt werden kann, müssen alternative und hybride Modelle möglich sein, fordern daher Experten.

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Investoren für Wohnimmobilien sollten abwarten

Investoren müssen die aktuell höheren Kosten in ihre Renditeerwartungen einkalkulieren. Laut einem Bericht von BF.Direkt, einem Finanzierungdienstleister für Großprojekte, können sie langfristig aber mit einem Ausgleich der Nachteile rechnen, denn von langfristiger Preiskorrektur gehen die Experten nicht aus.
Durch hohe Bauzinsen und Leitzinserhöhungen müssen Investoren ihre Erwartungen anpassen, das geht aus dem Marktradar der BF.Direkt AG für April 2023 hervor. Auch immer mehr Aufträge werden storniert.
Wer sein Bauprojekt bereits begonnen hat und den Auftrag nicht mehr stornieren kann, kommt durch fehlendes Eigenkapital immer öfter in Finanzierungsschwierigkeiten. Laut des Berichts von nehmen die Nachfragen nach Brückenfinanzierungen zu. Probleme gibt es dann bei dem höher verlangten Eigenkapitaleinsatz. Wer in der Brückenfinanzierung keine Alternative sieht, wird verkaufen müssen – und mit bis zu 30 Prozent Preisabschlag rechnen müssen.