VERMARKTUNG

Home Staging: So werten Sie Immobilien für den Verkauf auf

Immobilien optimieren und Vermarktung erleichtern

12 Min. Lesedauer

Redaktionveröffentlicht am 26.10.2022

Home Staging wird beim Immobilienverkauf in Deutschland immer wichtiger. Schließlich möchten Sie als Immobilienmakler den besten Preis für Ihre Kunden erzielen. Eine Aufwertung der Räumlichkeiten mithilfe von Home Staging kann dabei auf dem hart umkämpften Immobilienmarkt einen echten Wettbewerbsvorteil bieten. Unser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über Tipps, Vorteile und Kosten, die Home Staging mit sich bringt.

Home Staging Definition: Was ist Home Staging?

Der Begriff Home Staging kommt aus dem Englischen: Home bezeichnet das Haus oder das Zuhause, Stage ist die Bühne; to stage kann mit inszenieren übersetzt werden. Beim Home Staging wird also dafür gesorgt, eine wohnliche Atmosphäre im Miet- oder Kaufobjekt zu erschaffen. Das gelingt mithilfe von Möbeln, Einrichtungsgegenständen, Dekoration oder auch Farb- und Beleuchtungskonzepten, die das Objekt optisch aufwerten und einen ansprechenden Eindruck bei potenziellen Mietern oder Käufern erwecken.

Home Staging bringt keine Wertsteigerung einer Immobilie, es geht rein um den gefühlten Mehrwert durch die zielgruppengerechte Inszenierung.

Annette Hogan, Home-Staging-Expertin und zweite Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign e.V. (DGHR)

Home Staging wurde in den 1970er-Jahren als Dienstleistung zur Verkaufsförderung bei Immobilien von der amerikanischen Maklerin Barbara Schwarz entwickelt. Mittlerweile ist das Konzept weltweit verbreitet und findet in den letzten Jahren auch immer mehr Anwendung in Deutschland.

Wichtig

Home Staging darf keinesfalls bauliche Mängel vertuschen. Das zu verkaufende Objekt sollte sich in gutem Zustand befinden beziehungsweise müssen Mängel, nach der Offenbarungspflicht des Verkäufers, unbedingt angezeigt werden. Ein Käufer könnte andernfalls von seinem Recht auf Mängelbeseitigung durch den Verkäufer Gebrauch machen. Neben der Gesetzeslage gilt es für die Mitglieder des DGHR als Ehrenkodex, Baumängel nicht wissentlich zu verstecken.

Home Staging Vorteile: So profitiert Ihre Immobilienvermarktung

Doch was bringt Home Staging eigentlich? Neben unveränderlichen Kriterien, wie der Lage einer Immobilie oder ihrer Größe, beeinflusst eine gelungene Präsentation und die Betonung von Vorzügen das Kaufverhalten positiv. Home Staging bietet daher einige Vorteile für Immobilienprofis und ihre Vermarktung.

1. Leichter und effizienter Immobilien vermarkten

Schon vor der Besichtigung bietet Home Staging Ihnen Vorteile für Ihre Vermarktung: Wenn Sie professionelles Home Staging bei der zu vermittelnden Immobilie anwenden, können Sie ansprechendere Fotos von der Immobilie machen. So haben Sie überzeugendes Bildmaterial für das Exposé oder Ihre Anzeige. Mit aussagekräftigen Bildern können Interessenten sich vorab ein möglichst klares Bild der Immobilie machen und Sie als Makler erhalten somit mehr qualifizierte Anfragen. Das reduziert erfolglose Besichtigungen – und spart somit bare Zeit für Makler und Kunden.

Gerade bei Immobilien im Hochpreissegment sollten Immobilienprofis alle Register ziehen – schließlich will ein solcher Kauf aufgrund der hohen Summen wohl überlegt sein. Auch für Neubauprojekte bietet Home Staging Vorteile, da Interessenten hier andernfalls leere Räumlichkeiten bei Besichtigungen vorfinden.

2. Emotionen wecken und Käufer überzeugen

In den meisten Fällen laufen Kaufentscheidungsprozesse unterbewusst ab. Eine große Rolle dabei spielen die Emotionen, die gerade beim Hauskauf oder der Suche nach einem Eigenheim von Bedeutung sind. Jedoch fällt es etwa 20 Prozent der Menschen schwer, sich ihr potenzielles neues Zuhause eingerichtet vorzustellen. Die fehlende Vorstellungskraft erschwert es den Interessenten, eine Bindung zum Objekt aufzubauen. Mit Home Staging jedoch erkennen potenzielle Käufer, wie die Räumlichkeiten später aussehen könnten.

3. Preissteigerungen erzielen

Home Staging steigert zwar nicht den tatsächlichen Wert der Immobilie, kann aber die Preiswahrnehmung beeinflussen. Wenn das Objekt ansprechend präsentiert wird, erhöht das die Wahrscheinlichkeit, dass Kaufangebote abgegeben werden. Die höhere Nachfrage kann dann unter Umständen den Verkaufspreis zusätzlich in die Höhe treiben.

Es können durch Home Staging bis zu 15 Prozent Mehrerlös durch den gefühlten Mehrwert erzielt werden.

Annette Hogan, Home-Staging-Expertin und zweite Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign e.V. (DGHR)

4. Vermarktungszeiträume verkürzen und „verbrannte“ Immobilien vermeiden

Generell macht eine Immobilie keinen guten Eindruck, wenn sie zu lange erfolglos zum Verkauf angeboten wird. Sie gilt dann als „verbrannt“. Interessenten sind womöglich misstrauisch und fragen sich, was mit dem Objekt nicht stimmt. Mit Home Staging gelingen ansprechendere Anzeigen, die Neugier bei den Interessenten wecken und das Potenzial der Immobilie sichtbar machen. Der Zeitraum für den gesamten Verkaufsprozess, mit dem hier gerechnet werden kann, liegt laut Statistik der DGHR im Schnitt bei etwa drei Monaten oder kürzer.

5. Die richtige Zielgruppe ansprechen

Ein weiterer Vorteil liegt in der zielgruppenspezifischen Ausrichtung. Mit einer entsprechenden Einrichtung kann beeinflusst werden, welche Zielgruppe von der Anzeige angesprochen wird.

Soll beispielsweise eine Familie die Immobilie kaufen, kann der Verkäufer mit einem schön eingerichteten Kinderzimmer punkten. Genau diese Inszenierung lässt den Interessenten das Potenzial der Immobilie erkennen und bewegt ihn somit zum Kauf. Dabei sollten Sie jedoch beachten: Je neutraler die Präsentation, desto mehr Interessenten fühlen sich davon angesprochen. Das erhöht die Zahl potenzieller Käufer.

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Tipps: So gelingt das Home Staging

Für einen ersten Eindruck gibt es bekanntlich keine zweite Chance. Durch Home Staging kann eine Immobilie einen nachhaltigen Eindruck bei den Interessenten hinterlassen. Wir geben Ihnen einige Tipps, mit denen Sie erfolgreich Home Staging betreiben können.

Tipp Nr. 1: Unterstützen Sie das räumliche Vorstellungsvermögen

Home Staging bietet Inspiration für die optimale Nutzung eines großen Raumes und zeigt das mögliche Potenzial des Objektes auf. Dabei wird die Vorstellungskraft des Interessenten nicht eingeengt, sondern ein Gefühl für tatsächliche Raumverhältnisse gezeigt, denn ein leerer Raum wirkt meist kleiner als er ist.

Das physisch vorhandene Sofa und ein kleiner Tisch mit Obstschale laden den Betrachter zum konkreten Verweilen ein und müssen nicht herbeifantasiert werden. Auch bei schwierigen Gegebenheiten, wie einer Nische oder sehr tiefen Dachschrägen, können durch Home Staging bereits bei der Besichtigung Lösungsvorschläge angeboten werden.

Tipp Nr. 2: Setzen Sie die Räumlichkeiten mit Möbeln in Szene

Für das Home Staging können bei einer noch bewohnten Immobilie bereits vorhandene Möbel genutzt oder Mietmöbel eingesetzt werden. Wichtig ist, dass die Möbel neutral sind. Bei bewohnten Immobilien sollten überflüssige Möbelstücke entfernt werden, damit die Größe des Raumes deutlich zu erkennen ist. Die nicht benötigten Einrichtungsstücke können in der Zwischenzeit eingelagert oder anderweitig untergebracht werden.

Hier gilt: Weniger ist mehr. Eine Überladung durch zugestellte Flächen würde dem gewünschten Effekt deutlich entgegenwirken. Bei geerbten Immobilien ist oft eine Entrümpelung notwendig. Im Anschluss kann dann das eigentliche Home Staging erfolgen.

Tipp Nr. 3: Sorgen Sie für Ordnung und Sauberkeit

Was banal und nach einer Selbstverständlichkeit klingt, ist dennoch Priorität: Egal um welche Immobilie es sich handelt, ob unbewohnt, geerbt oder bewohnt, Ordnung und Sauberkeit stehen an oberster Stelle.

Vor allem, wenn das Objekt schon längere Zeit leer steht. Dann sollten Sie prüfen, ob Treppenaufgänge gekehrt, Staub gewischt oder der Rasen gemäht werden muss. Ist die Immobilie aktuell noch bewohnt, sollte auch hier für ein aufgeräumtes Bild gesorgt werden: Dreckiges Geschirr, eine übervolle Garderobe oder verschiedenste Duschbad- und Shampooflaschen auf dem Badewannenrand machen keinen guten Eindruck. Ebenso wichtig sind gelüftete Räume – stickige Luft oder der Geruch der letzten Mahlzeit sind wenig einladend. Zu viele kleinere notwendige Reparaturen, die auf den ersten Blick ins Auge fallen, erzeugen den Eindruck von viel Arbeit, die für die neuen Bewohner vor dem Wohlfühlen noch zu bewältigen ist. Hier kann es Sinn machen, vor der Besichtigung einen Handwerker zu engagieren oder ggf. den Werkzeugkasten selbst in die Hand zu nehmen.

Tipp Nr. 4: Setzen Sie Akzente mit der richtigen Beleuchtung

Da Helligkeit für viele Immobilieninteressenten eines der wichtigsten Kriterien ist, sollte beim Home Staging auf Fenster und die richtige Beleuchtung besonderes Augenmerk gelegt werden. Das heißt: Fenster sollten geputzt, Rollläden hochgezogen und die Sicht frei sein. Das richtige Licht für verschiedene Arten von Räumen verbindet den Wohnraum zu einer Gesamtperformance. Dabei eignet sich für Wohn- und Schlafräume warmes Licht besonders, denn es sorgt für eine entspannte Wohlfühlatmosphäre. In Arbeitszimmern, Küchen, Bädern und Fluren kann auch ein neutraleres, kühleres Licht eingesetzt werden.

Mit einer entsprechenden Lampe und einem schlichten Sessel wird so aus einer dunklen Ecke schnell eine einladende Leseecke. Räumliche Vorzüge, wie hohe Decken werden mit bodenlangen Vorhängen oder tiefhängenden Lampen in Szene gesetzt.

DGHR e. V.

Vor dem Home Staging ist der Raum dunkel und unordentlich.

DGHR e. V.

Nach dem Staging ist ein heller gemütlicher Raum entstanden.

Tipp Nr. 5: Machen Sie die Immobilie bereit für neue Bewohner

Auch bei bewohnten Immobilien ist Home Staging möglich. Hier ist der neutrale Blick auf das eigene Zuhause besonders wichtig, um für die Fantasie des Käufers genug freie Projektionsfläche zu bieten. Persönliche Gegenstände, wie Familienbilder, Kinderspielzeug oder Utensilien des Haustiers sollten entfernt werden. Gleiches gilt für ausgefallen designtes Mobiliar sowie religiöse oder politische Einrichtungsgegenstände und Dekoration. Im Fall einer geerbten Immobilie, sofern ein Home Staging finanziell nicht in Frage kommt, ist es ratsam, das Objekt lieber leer anzubieten als mit den Relikten vergangener Generationen. Kleinere (Schönheits-)Reparaturen können auch selbst durchgeführt werden.

Ein Käufer möchte nicht das Leben anderer sehen, sondern die Zukunft der eigenen Familie.

Annette Hogan, Home-Staging-Expertin und zweite Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign e.V. (DGHR)

Tipp Nr. 6: Generieren Sie ein stimmiges Gesamtkonzept

Home Staging ist mehr als nur Dekoration: Ein stimmiges Gesamtkonzept bezieht alle Bereiche mit ein. Dazu gehören auch der Außenbereich, der Garten oder das Treppenhaus: Müssen Hecken oder Bäume geschnitten werden? Ist das Gartenhaus in die Jahre gekommen? Wie sieht der Eingang aus? Nicht nur diese Bereiche, auch Farbwahl, Beleuchtung, Bodenbeläge, die Ausstattung und die Dekoration sollten aufeinander abgestimmt sein.

Große Stilbrüche von Raum zu Raum wirken nicht einheitlich und vermitteln Unruhe. Wenn nur einige Räume hergerichtet werden, fällt das positive Gefühl, das sich in den anderen Räumen aufgebaut hat, sofort wieder ab. Außerdem kann, falls nur manche Räume möbliert sind, der Eindruck erweckt werden, dass dort womöglich von etwas abgelenkt werden soll. Die durch Home Staging geschaffene Einheit bewirkt Harmonie, die Räume sind in sich miteinander verbunden und es werden Schwellenängste, die der Käufer bezüglich des Kaufpreises vielleicht hat, reduziert.

Kosten von Home Staging: Das kostet Sie die Investition

Damit das Home Staging zum gewünschten Erfolg führt, können Sie sich professionelle Hilfe holen oder die Umsetzung mit ein wenig Know-how selbst in die Hand nehmen.

Die Kosten für das Home Staging sind grundsätzlich abhängig vom Aufwand, daher lässt sich keine pauschale Aussage dazu treffen. Mögliche Kostenfaktoren sind Entrümpelung, der Einsatz von Möbeln und Dekoration, Reparaturen oder die Pflege während des Verkaufsprozesses. Auch die Art des Home Stagings hat einen Einfluss auf die Kosten. Ein Komplettpaket ist kostenintensiver als beispielsweise ein Tages-Staging bei bewohnten Immobilien. Je nach Aufwand kann im Schnitt mit Kosten von ein bis drei Prozent des realistisch angestrebten Verkaufspreises gerechnet werden.

In der Regel werden Home Stager von Immobilienmaklern beauftragt. Mittlerweile nutzen aber auch Privatpersonen die Vorteile der Immobilieninszenierung und engagieren einen Spezialisten, wenn sie das Objekt selbst verkaufen. Je nachdem, was Sie mit Ihrem Kunden vertraglich vereinbart haben, tragen Sie als Makler oder der Kunde die Kosten für das Home Staging.

Info

Ein Tages-Staging wird nur bei bewohnten Immobilien angewendet. Dafür werden die Räume für einen Tag hergerichtet und für die Immobilienanzeige fotografiert. Bis zu den Besichtigungsterminen können die Bewohner ihre vier Wände wie gewohnt weiter nutzen. Wichtig ist jedoch, dass bei der Besichtigung wieder alles so aussieht, wie es die Bilder im Exposé versprechen.

Dienstleister: Holen Sie sich Unterstützung von einem professionellen Home Stager

Eine wichtige Frage ist, ob Sie für das Home Staging einen Profi engagieren oder die Optimierung selbst in die Hand nehmen. Dabei sollten Sie Aufwand und Nutzen gut abwägen: Bei einem selbst durchgeführten Home Staging werden Sie einige Zeit investieren müssen, zudem ist einrichtungstechnisches Verständnis notwendig. Möbel müssen gekauft oder gemietet, Wände gestrichen oder Reparaturen getätigt werden. Einfach ein paar Möbel platzieren und eine Lampe aufstellen – damit ist es in der Regel bei Weitem noch nicht getan.

Um Ihre zu vermittelnden Immobilien optisch aufzuwerten, empfiehlt es sich deshalb, mit einem erfahrenen Dienstleister zu kooperieren. Ein professioneller Home Stager hat den Blick für ein stimmiges Gesamtbild und kann mit seinem Know-how in vielerlei Hinsicht effizient arbeiten.

Er hat Kontakte zu Möbelvermietungen und kennt sich mit Farb- oder Lichtkonzepten aus. Ein weiterer Vorteil ist die Zeitersparnis gegenüber einem selbst gemachten Home Staging.

Neben einer Beratung und der Ausstattung bieten professionelle Home Stager oder Home-Staging-Agenturen meist auch Komplettpakete an. Das heißt, dass sie sich um Entrümpelung, Schönheitsreparaturen, Transport und womöglich Kontrolle kümmern, also während der Verkaufsphase zu der Immobilie fahren und wenn nötig putzen, Rasen mähen oder lüften.

Die Zusammenarbeit mit einem Home-Staging-Profi beginnt mit einer gemeinsamen Bestandsaufnahme. Home Staging richtet sich immer ganz individuell nach den Vorzügen der jeweiligen Immobilie und der Zielgruppe. Danach folgt die Planung für ein stimmiges Konzept. Zusätzliches, wie das Rasenmähen oder die Mietdauer der Möbel kann im Vertrag mit dem Home Stager vereinbart werden.

Um einen guten und vor allem passenden Stager zu finden, lohnt es sich nach Qualifikationen oder Referenzobjekten zu fragen. Da die Berufsbezeichnung nicht geschützt ist, kann sich grundsätzlich jeder mit Home Staging selbstständig machen. Der Verband DGHR bietet eine fundierte Ausbildung mit IHK-Zertifikat an, um die Qualität von professionellen Home Stagern sicherzustellen. Hören Sie sich auch einmal in Ihrem Netzwerk um: Oft haben Makler Kontakte zu Home Stagern, mit denen sie zusammenarbeiten und die sie empfehlen können. Manche Maklerbüros besitzen sogar interne Home Stager.

Fazit: Home Staging ist eine lohnende Investition für Ihre Immobilienvermarktung

Egal, ob Sie das Home Staging lieber selbst durchführen oder einen Profi ans Werk lassen: Das optische Aufwerten der Immobilie wird Ihre Immobilienvermarktung in vielerlei Hinsicht optimieren. Allgemein lässt sich sagen, dass ein gutes Home Staging eine Investition ist, die sich lohnen kann und durch die der Verkaufspreis oft höher ausfällt.

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